Η Lamda καταβάλλει 2,1 δισ για το Ελληνικό

Η Lamda δίνει 915 εκατ. ευρώ για τις μετοχές της Ελληνικό ΑΕ - 1,2 δισ. το κόστος των υποδομών στο σύνολο του έργου - Στα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης, η τιμή ξεπερνά τα 850 ευρώ ανά τ.μ.

i-lamda-kataballei-21-dis-gia-to-elliniko

Με μια σημαντικά βελτιωμένη προσφορά προς το ΤΑΙΠΕΔ, ύψους 915 εκατομμυρίων ευρώ, προχωρά το project-μαμμούθ της Lamda Development για το Ελληνικό, μια από τις μεγαλύτερες επενδύσεις στα επιχειρηματικά χρονικά της Ελλάδας αλλά και της αστικής ανάπλασης σε ολόκληρη την Ευρώπη.

Η Lamda Development ανταποκρίθηκε στο αίτημα του Διοικητικού του Συμβουλίου για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς και κατέθεσε σήμερα βελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκατ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε..

Οπως ανακοίνωσε το ΤΑΙΠΕΔ, η Lamda Development ανταποκρίθηκε στο αίτημα του Διοικητικού του Συμβουλίου για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς και κατέθεσε σήμερα βελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκατ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε..

Το 33% του ποσού αυτού θα καταβληθεί άμεσα με την ολοκλήρωση της συμφωνίας και το υπόλοιπο εντός 10 ετών, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής σύμβασης. Η εταιρεία κατέθεσε τίμημα σαφώς βελτιωμένο, κατά ποσοστό υψηλότερο του 25% σε σχέση με την αρχική της προσφορά, και υπερβαίνει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (American Appraisal).

Επιπλέον του τιμήματος, η εταιρία αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου κόστος ύψους 1,25 δισεκατομμυρίων ευρώ, που απαιτείται για την υλοποίηση των αναγκαίων υποδομών και του Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου.

Η προσφορά δεσμεύει την εταιρεία με εγγυητικές επιστολές για την καταβολή του τιμήματος και ποινικές ρήτρες για την υλοποίηση επένδυσης, ύψους τουλάχιστον 5,7 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στο τίμημα δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή, εφόσον η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.

Ως επόμενο βήμα και σύμφωνα με τη διαδικασία, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουνστην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς (fairness opinion) της Lamda Development, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης.

Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίασή του εντός των επόμενων ημερών για την ανακήρυξη ή μη Προτιμητέου Επενδυτή.
Μετά το τέλος της διαδικασίας, όπως αναφέρεται στην ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ, θα πραγματοποιηθεί συνέντευξη Τύπου.

Eπενδύσεις προστιθέμενης αξίας άνω των 7 δισ.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες που υπάρχουν για τo project της Lamda Development, εκτός από το τίμημα, θα υλοποιηθούν επενδύσεις με σημαντικά πολλαπλασιαστικά αναπτυξιακά οφέλη για την οικονομία της Αθήνας και της χώρας.

Η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των €7 δισ

Υπολογίζεται ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της ανάπτυξης του ακινήτου, η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των €7 δισ.. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, της εκτέλεσης και της λειτουργίας της ανάπτυξης του ακινήτου, θα δημιουργηθεί υψηλότατος αριθμός νέων θέσεων εργασίας, περίπου 50.000. Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι μέσα στην επόμενη 10ετία αναμένεται να αυξηθεί το ΑΕΠ κατά 1,2%.

Θα επαναπροσδιοριστεί η Αθήνα ως πόλη τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής στην περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου. Στην ουσία, το Ελληνικό αποτελεί το πιο φιλόδοξο και σύνθετο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη και η αξιοποίησή του Ελληνικού θα στείλει ένα ισχυρό μήνυμα στη διεθνή κοινότητα (ξένα ΜΜΕ, εταίροι μας στην ΕΕ, διεθνείς αγορές) ότι η Ελλάδα αλλάζει ριζικά και αποτελεί πλέον έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.

 

 

Χρήσεις

Στο μεγάλο επενδυτικό πρόγραμμα για το Ελληνικό θα συνδυάζεται ένα ευρύ φάσμα χρήσεων και λειτουργιών που περιλαμβάνουν τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, κέντρα και θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές.

Θα υπάρχουν συνολικά περί τα 1.500 περίπου στρέμματα κοινοχρήστων χώρων (κοινόχρηστο πράσινο, πλατείες, δρόμοι, πεζόδρομοι, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, παιδικές χαρές) και κοινωφελών χρήσεων/εγκαταστάσεων (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι κοινωνικών υποδομών, πολιτιστικά κτίρια κ.λπ.).

Η προτεινόμενη, με βάση την τεχνική πρόταση, κάλυψη θα είναι αρκετά μικρότερη από 35%, που προβλέπεται στον ν. 4062/2012. Πιο συγκεκριμένα, θα υπάρχει συνολική κάλυψη περίπου 700.000 τ.μ. έναντι 2.100.000 τ.μ επιτρεπόμενης κάλυψης.

Η δόμηση θα είναι πολύ πιο ήπια σε σύγκριση με τους γειτονικούς Δήμους. Οι μέσοι συντελεστές δόμησης σε όλους τους παραπάνω Δήμους είναι σχεδόν διπλάσιοι.

 


Χώροι πρασίνου και πάρκα

Συνολικά τα 2/3 της συνολικής έκτασης (4.300 στρέμματα σε σύνολο 6.000) θα καλύπτονται από χώρους πρασίνου και ελεύθερους γενικώς χώρους. Πιο συγκεκριμένα, το ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο των 2000 στρεμμάτων συνδυάζεται λειτουργικά και αρμονικά με τα 1000 στρέμματα των κοινόχρηστων χώρων που προκύπτουν από τις πολεοδομούμενες ζώνες και με τα 1300 στρέμματα των ακαλύπτων χώρων των δομήσιμων γηπέδων.

Δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.)

Στην ουσία δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.). Συγκριτικά με άλλα πάρκα, η έκταση του νέου πάρκου θα ισούται με περίπου ενάμιση Hyde Park Λονδίνου ή με ενάμιση Central Park Νέας Υόρκης. Εννοείται ότι το πάρκο αυτό θα είναι προσβάσιμο και ανοικτό σε όλους τους πολίτες.

Αναφορικά με τις προτάσεις για τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου, που ακούγονται από τους γύρω Δήμους και κάποιους άλλους φορείς, στην πρόταση προβλέπεται ούτως ή άλλως η δημιουργία ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου & Αναψυχής, έκτασης περίπου 2.000 στρεμμάτων, με 9 διακριτές θεματικές ενότητες στις οποίες αναπτύσσονται διαφορετικές λειτουργίες αστικού πάρκου: κέντρο φύσης, κέντρο γλυπτικής, εκθεσιακοί-μουσειακοί χώροι, αθλητικός πόλος στον οποίο δημιουργείται χώρος εγκαταστάσεων Ολυμπιακής μνήμης, πόλος πρότυπων μεσογειακών καλλιεργειών, πόλος Αττικής βλάστησης. Όλοι οι παραπάνω χώροι θα είναι ανοιχτοί για όλους τους πολίτες και κοινωνικές ομάδες.

 

Παράκτιο μέτωπο

Ένας από τους στόχους της αξιοποίησης ήταν να ανοίξει η πόλη προς τη θάλασσα. Στην ουσία δημιουργείται ένα μήκους 3χλμ. παράκτιο μέτωπο της έκτασης του Ελληνικού, ένας μοναδικός προορισμός όχι μόνο για τους κατοίκους των όμορων περιοχών αλλά και για ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, με ελεύθερη πρόσβαση για όλους ανεξαιρέτως. Στο μέτωπο αυτό θα περιλαμβάνονται και νέες δημόσιες πλαζ κολύμβησης στην παραλία του Αγίου Κοσμά.

Αξιοποίηση Ολυμπιακής περιουσίας

Για πρώτη φορά στη μεταολυμπιακή Ελλάδα υπάρχει ένα ολοκληρωμένο πλάνο αξιοποίησης της ολυμπιακών εγκαταστάσεων και της μετατροπής τους σε πόλους έλξης για τους επισκέπτες. Σύμφωνα με την πρόταση, τα ολυμπιακά έργα όχι μόνο θα διατηρηθούν, αλλά θα μετεξελιχθούν έτσι ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους μέσα στο νέο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Θα διαμορφωθεί, με δαπάνες του επενδυτή, μια νέα θεματική ενότητα "Ολυμπιακής Μνήμης", όπως συνέβη και σε άλλες μεγαλουπόλεις που φιλοξένησαν Ολυμπιακούς Αγώνες (π.χ. Βαρκελώνη, Σύδνεϋ, Λονδίνο κτλ), όπου υπήρξε μέριμνα μετά-Ολυμπιακής βιωσιμότητας των εγκαταστάσεων των Αγώνων.

Στα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι υψηλότερη από 850 ευρώ ανά μέτρο

Επενδύσεις σε περιβαλλοντικές υποδομές

Σύμφωνα με την πρόταση, θα προωθηθεί η χρήση φιλικών προς το περιβάλλον υλικών, μεθόδων και τεχνολογιών, και ειδικότερα η εφαρμογή τεχνικών εξοικονόμησης ενέργειας και νερού και η εκμετάλλευση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Πιο συγκεκριμένα, ο επενδυτής θα αναλάβει να δημιουργήσει μονάδα επεξεργασίας στερεών αποβλήτων, ένα ολοκληρωμένο σύστημα ανακύκλωσης, ενώ θα αναλάβει και την αποκατάσταση των ρεμάτων. Παράλληλα, θα διασφαλίζεται η επάρκεια νερού χωρίς να υπάρχει επιβάρυνση στα αποθέματα της ΕΥΔΑΠ.

 

Φορολογικό καθεστώς

Ο επενδυτής θα αναλάβει να αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο το σύνολο των φόρων που προβλέπονται από τη νομοθεσία. Η έκταση στο Ελληνικό δεν απολαμβάνει κάποιων ιδιαίτερων φορολογικών πλεονεκτημάτων, έναντι άλλων περιοχών της Ελλάδος, καθώς αυτό αντίκειται στην κοινοτική νομοθεσία.

Διαγωνιστική διαδικασία

Η διαγωνιστική διαδικασία για το Ελληνικό και το γεγονός ότι υποβλήθηκε τελικά μια μόνο προσφορά καταδεικνύει το ιδιαίτερα υψηλό ρίσκο της συγκεκριμένης επένδυσης και όχι τον ανταγωνισμό που προηγήθηκε, ο οποίος μάλιστα ήταν έντονος. Άλλωστε, για την περίπτωση του Ελληνικού είναι γνωστό ότι τα τελευταία 15 χρόνια περίπου έχουν αποτύχει όλες οι προσπάθειες αξιοποίησής του και τελικά δεν είχε προκριθεί κανένα σχέδιο ανάπτυξης από την Πολιτεία, παρά το γεγονός ότι έχουν εκπονηθεί 6 μελέτες για την αξιοποίησή του, από τη μελέτη του Πολυτεχνείου και του ΟΡΣΑ έως την μελέτη Ασεμπίγιο.

Στη συγκεκριμένη διαγωνιστική διαδικασία, οι υπόλοιποι υποψήφιοι αποχώρησαν για λόγους που δεν σχετίζονται με το διαγωνισμό. Όλοι συμμετείχαν σε αυτή έως σχεδόν το τέλος της και ο κάθε υποψήφιος δεν κατέθεσε τελικά δεσμευτική προσφορά για λόγους που σχετίζονται είτε με τη διάθεσή του να αναλάβει το ρίσκο αυτής της επένδυσης, είτε με την ικανότητά του να βρει και να δεσμεύσει τους πολύ σημαντικούς πόρους που απαιτεί αυτό το έργο. Κατά συνέπεια, τίποτα δεν θα διασφάλιζε ότι η προκήρυξη νέου διαγωνισμού θα οδηγούσε σε μια ή περισσότερες δεσμευτικές προσφορές.

 


Η αποτίμηση

Για το Ελληνικό, η αποτίμηση είναι μια σύνθετη υπόθεση, διότι σήμερα το Ελληνικό είναι μια έκταση εκτός σχεδίου πόλης χωρίς υποδομές αστικής ανάπτυξης, όπου όμως σύμφωνα με το Ν.4062 επιτρέπονται στο μέλλον να αναπτυχθούν δεκάδες χρήσεις γης. Επιπλέον, το Ελληνικό είναι ένα παλαιό αεροδρόμιο και απαιτεί σημαντικές δαπάνες για την αποκατάστασή του ως «οικοπέδου» προς ανάπτυξη. Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι το κόστος αποξήλωσης των αεροδιαδρόμων, ανακύκλωσης της τεράστιας ποσότητας υλικών που θα εξαχθούν και της αναγέννησης του εδάφους που έχει μολυνθεί από την κηροζίνη των αεροπλάνων επί δεκαετίες, ξεπερνά τα 200 εκ. ευρώ.

Το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ είναι της τάξης των 2,2 δισ. ευρώ

Λόγω του τεράστιου μεγέθους της μελλοντικής ανάπτυξης του Ελληνικού κρίσιμο μέγεθος για την αξία του είναι τόσο οι υποδομές, το κόστος των οποίων είναι πολύ υψηλό και θα αναληφθεί εξ ολοκλήρου από τον επενδυτή, όσο και ο χρόνος στον οποίο μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά οι προσφερόμενες αναπτύξεις, αφενός για να είναι ρεαλιστικό το σχέδιο ανάπτυξης, αφετέρου για να μην καταβαραθρωθούν οι αξίες γης από μια ξαφνική υπερπροσφορά ακινήτων στην περιοχή.

Ο ανεξάρτητος αποτιμητής λειτουργεί ως υποψήφιος επενδυτής και κατασκευάζει ένα μοντέλο επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη της έκτασης. Το ποσό που προκύπτει τελικά ως αποτίμηση της γης αντιστοιχεί πρακτικά στο καθαρό κέρδος που θα είχε ένας επενδυτής αν υλοποιούσε αυτό το σχέδιο ανάπτυξης, που μεγιστοποιεί την αξία του ακινήτου, έχοντας πληρώσει το κόστος της επένδυσης και το χρηματοοικονομικό του κόστος, δηλαδή το κόστος των ιδίων και δανειακών κεφαλαίων, που θα απαιτηθούν για την υλοποίηση της επένδυσης.

Τονίζεται, ότι στην αποτίμηση του Ελληνικού δεν έχει ληφθεί υπόψη το μέρισμα 30% από τα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή. Συνεπώς, εφόσον η επένδυση στο Ελληνικό υλοποιηθεί και επιτευχθεί σωρευτική απόδοση άνω του 15% για τον επενδυτή, θα προκύψουν και άλλα πολύ σημαντικά έσοδα για το Δημόσιο. Επίσης, δεν έχουν υπολογιστεί οι φόροι που θα προκύψουν για το Δημόσιο και οι οποίοι αναμένεται να ξεπεράσουν τα 2 δις ευρώ σε ετήσια βάση και σε πλήρη ανάπτυξη του έργου.

Ως εκ τούτων, το ποσό που πρέπει να διαιρεθεί θα πρέπει να είναι το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ. Το ποσό αυτό είναι της τάξης των 2,2 δισ. ευρώ. Επίσης, με δεδομένο ότι βάσει του Ν.4062 και του σχεδίου ανάπτυξης του Ελληνικού θα αναπτυχθούν στην έκταση (α) ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, (β) κοινόχρηστοι χώροι 1.450 στρεμμάτων για επιπλέον πράσινο, πλατείες, πεζόδρομοι, παιδικές χαρές, αθλητικές χρήσεις κλπ., ενώ (γ) 250 στρέμματα είναι αιγιαλός και εξαιρούνται της ανάπτυξης, η πραγματική έκταση που θα αξιοποιηθεί είναι περίπου 2.500 στρέμματα (6.200 - 2.000 – 1.450 – 250), εκ των οποίων θα καλυφθούν με κτίσματα λιγότερα από 900 στρέμματα.

Αν διαιρεθεί το ελάχιστο ποσό των 2,2 δισ. ευρώ με τα 2.500 στρέμματα της ανάπτυξης προκύπτει ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι υψηλότερη από 850 ευρώ ανά μέτρο, ενώ αν διαιρεθεί το ίδιο ποσό με τα στρέμματα γης που θα καλυφθούν με δόμηση προκύπτει ότι η τιμή αυτή θα είναι υψηλότερη, 2.200 ευρώ ανά μέτρο. Συνεπώς, προκύπτει ένα εύρος τιμών από 800 έως πάνω από 2.200 ευρώ ανά τμ.

«Πηγή ανάπτυξης για την Αθήνα»

«Ένα τεράστιο κομμάτι της αστικής γης, το οποίο είχε εγκαταλειφθεί για περισσότερα από 10 χρόνια, θα γίνει τώρα μια πηγή ανάπτυξης για την Αθήνα» δήλωσε ο Ιωάννης Εμίρης, διευθύνων σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, σε τηλεφωνική συνέντευξη στο Bloomberg. «Το όφελοςγια την Ελλάδα δεν είναι μόνο τα χρήματα από την πώληση του παλαιού χώρου του αεροδρομίου, αλλά το τεράστιο πάρκο τουλάχιστον 200 στρεμμάτων και οι χιλιάδες θέσεις εργασίας που θα δημιουργηθούν», όπως πρόσθεσε.

Η επένδυση μπορεί να φθάσει τα 11 δισ

«Η συνολική επένδυση, συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής, ανέρχεται σε 8 δισ. ευρώ, πόσο το οποίο αυξάνεται σε 11 δισ. ευρώ αν προσθέσουμε και τα καταστήματα λιανικής πώλησης και τα ξενοδοχεία που θα κατασκευαστούν στην περιοχή», δήλωσε ο Οδυσσέας Αθανασίου, διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development. «Περίπου 2,5 δισεκατομμύρια ευρώ θα επενδυθούν στα πρώτα πέντε έτη του έργου και θα δημιουργηθούν 50.000 θέσεις εργασίας, ενώ η προθεσμία για την πολιτεία να παρέχει όλες τις σχετικές άδειες είναι δύο χρόνια». επεσήμανε.

«Μόνο 250 από τα 600 στρέμματα της περιοχής θα πρέπει αναπτυχθούν για εμπορική χρήση, ενώ τα υπόλοιπα θα καλυφθούν από ένα μητροπολιτικό πάρκο, σχολεία, δρόμους και επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Με αυτή την έννοια, πληρώνουμε ουσιαστικά 850 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο,
που είναι το διπλάσιο της τιμής της γης στην ευρύτερη περιοχή», τόνισε στο Bloomberg o κ. Aθανασίου.

«Μέρος των εσόδων από το Ελληνικό θα πρέπει να κατευθυνθούν στη δημιουργία χώρων πρασίνου και σε άλλα μέρη της Αθήνας, δήλωσε από την πλευρά του ο δήμαρχος της Αθήνας, Γιώργος Καμίνης.
«Έχουμε ίσως το μεγαλύτερο ελεύθερο χώρο στο σύνολό της Ευρώπης αυτή τη στιγμή και τώρα πρέπει να ληφθεί μέριμνα και για τη δημιουργία θέσεων εργασίας», όπως πρόσθεσε. «Αυτό που θα κατασκευαστεί πρέπει να αντιστοιχεί σε μία ισορροπία των χώρων πρασίνου στην Αθήνα», όπως πρόσθεσε.

 

Σχετικά Άρθρα
comments powered by Disqus

Ακολούθησε το theTOC.gr στο Facebook