Σοβαρές αντιδράσεις στα βόρεια προάστια προκαλεί ο σχεδιασμός για την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω της δημιουργίας νέων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Νομική προσφυγή προαναγγέλλει ο Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού.
Πρόκειται για περιοχές στις οποίες θα μπορούν να μεταφέρονται δικαιώματα δόμησης από άλλα ακίνητα, επιτρέποντας την ανέγερση περισσότερων τετραγωνικών μέτρων από όσα προβλέπουν σήμερα οι ισχύοντες όροι δόμησης.
Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία 25 ζωνών σε 11 δημοτικές ενότητες, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε 584.404 τετραγωνικά μέτρα. Η προοπτική αυτή έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία για την περαιτέρω αύξηση της οικιστικής πυκνότητας, την επιβάρυνση των υποδομών και τη μεταβολή της φυσιογνωμίας ήδη διαμορφωμένων περιοχών.
Στην πρώτη γραμμή των αντιδράσεων βρίσκεται ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού, ο οποίος απαιτεί την εξαίρεση της Φιλοθέης, του Ψυχικού και του Νέου Ψυχικού από τον σχεδιασμό και προαναγγέλλει προσφυγή στη Δικαιοσύνη εάν προχωρήσει η θεσμοθέτηση των ζωνών.
Αντίθεση του Δήμου και προειδοποίηση για προσφυγή
Η δημοτική αρχή υποστηρίζει ότι η πρόσθετη δόμηση θα επιφέρει νέες πιέσεις στο πράσινο, στην κυκλοφορία, στη στάθμευση και στις υφιστάμενες υποδομές. Παράλληλα, ζητά να ληφθούν υπόψη οι ειδικοί πολεοδομικοί κανόνες που ισχύουν στις τρεις κοινότητες, καθώς και η ανάγκη διατήρησης του οικιστικού τους χαρακτήρα.
Ο Δήμος επικαλείται, μεταξύ άλλων, προηγούμενες παρεμβάσεις, όπως οι μεταφορές συντελεστή δόμησης, τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και οι άρσεις ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, εκτιμώντας ότι οι περιοχές έχουν ήδη υποστεί σημαντική επιβάρυνση.
Στην ανακοίνωσή του διαμηνύει: "Αυτό όμως δεν θα το επιτρέψουμε. Όπως το επιτύχαμε δικαστικώς πριν τριάντα χρόνια, θα το εμποδίσουμε και τώρα. Ελπίζουμε όμως το Υπουργείο να καταλάβει και να μην προβεί στη δημιουργία τέτοιων ζωνών. Ελπίζουμε να διασώσει το δημόσιο συμφέρον και ευπρεπή διαβίωση και να μην δράσει επ ωφελεία του συμφέροντος των κατασκευαστών".
Η πλήρης ανακοίνωση του Δήμου Φιλοθέης-Ψυχικού
"Ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού εκφράζει την κατηγορηματική αντίθεσή του στην προοπτική καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης εντός των διοικητικών του ορίων και ζητά από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας την απόσυρση κάθε σχετικής πρόβλεψης από την υπό διαβούλευση μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών. Η σχετική διαδικασία δημοσιοποίησης ανακοινώθηκε από το Υπουργείο στις 3 Νοεμβρίου 2026.
Η θέση μας στηρίζεται στις ιδιαίτερες πολεοδομικές συνθήκες των τριών δημοτικών κοινοτήτων και στις αρχές προστασίας του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος. Κατά παγία νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ απαγορεύεται η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης βασιζόμενη στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Η θεμελιώδης αυτή νομική αρχή, γνωστή και ως αρχή του περιβαλλοντικού και πολεοδομικού κεκτημένου, επαναλαμβάνεται σταθερά σε σειρές αποφάσεων του ΣτΕ. (Ολομέλεια 1528/2003, 376/2014, 1118-1119/2014, 3341/2013).
Η πολιτεία σε κάθε νέα χωροταξική ή πολεοδομική ρύθμιση έχει υποχρέωση βελτίωσης των όρων διαβίωσης και όχι στην χειροτέρευση της ποιότητας ζωής.
Η ιδιαίτερη προστασία της Φιλοθέης και του Ψυχικού
Η Φιλοθέη και το Ψυχικό έχουν διαμορφωθεί ως κηπουπόλεις, με ειδικούς όρους δόμησης που υπηρετούν τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους. Ο χαμηλός συντελεστής δόμησης, οι περιορισμοί στην κάλυψη, στο ύψος και στον αριθμό των ορόφων αποτελούν ουσιώδη στοιχεία αυτής της προστασίας.
Η νομολογία που επικαλείται και η υπ’ αριθ. 113/2022 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, ιδίως οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 150/1990 και 1456/2005, θεμελιώνει την ανάγκη σεβασμού αυτών των ιδιαίτερων πολεοδομικών χαρακτηριστικών. Ειδικότερα, η 1456/2005 αναγνωρίζει τη σημασία των ειδικών διατάξεων για τα ύψη στη Φιλοθέη ως μέσου διαφύλαξης της πολεοδομικής της ιδιαιτερότητας.
Η προστασία του Νέου Ψυχικού
Το Νέο Ψυχικό διαθέτει διαφορετική πολεοδομική συγκρότηση και δεν υπάγεται στον ίδιο χαρακτηρισμό κηπούπολης. Διαθέτει, ωστόσο, ειδικές ρυθμίσεις του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, τις οποίες ο Δήμος έχει ήδη επικαλεστεί για την προστασία του από αυξήσεις ύψους και δόμησης. Η διαφύλαξη των όρων διαβίωσης των κατοίκων του αποτελεί ισότιμη προτεραιότητά μας. Ο χαμηλός συντελεστής δεν αποτελεί διαθέσιμο περιθώριο επιβάρυνσης.
Οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 1071–1073/1994, εκδοθείσες κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως του Δήμου μας (τότε Νέου Ψυχικού), όπως αναλύονται και στην 2366/2007, θέτουν ουσιαστικές προϋποθέσεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης: η επιλογή των περιοχών υποδοχής πρέπει να στηρίζεται σε αμιγώς πολεοδομικά κριτήρια, να συνεκτιμά τη φυσιογνωμία και τις δυνατότητές τους και να ελέγχει τη συνολική επιβάρυνσή τους.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η αρχή ότι πρέπει να προστατεύονται και οι ευνοϊκές πολεοδομικές συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί χάρη σε χαμηλούς συντελεστές δόμησης. Επομένως, η χαμηλή δόμηση μιας περιοχής δεν συνιστά, από μόνη της, τεκμήριο καταλληλότητας για υποδοχή πρόσθετου συντελεστή.
Με βάση τα παραπάνω, ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού ζητά:
•Την εξαίρεση των περιοχών του από τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
•Τον πλήρη σεβασμό των ειδικών πολεοδομικών ρυθμίσεων κάθε κοινότητας.
•Την ουσιαστική αξιολόγηση των σωρευτικών επιπτώσεων οποιασδήποτε πρόσθετης δόμησης στο πράσινο, στην κυκλοφορία, στη στάθμευση και στις υποδομές.
Η θέση μας είναι σαφής: είμαστε κατηγορηματικά αντίθετοι στην περαιτέρω αύξηση της δόμησης, είτε μέσω των κινήτρων του ΝΟΚ είτε μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Θα αξιοποιήσουμε κάθε διαθέσιμο θεσμικό και νομικό μέσο για τη διαφύλαξη της φυσιογνωμίας της Φιλοθέης, του Ψυχικού και του Νέου Ψυχικού και την προστασία της ποιότητας ζωής των κατοίκων τους.
Το πράσινο, η ανθρώπινη κλίμακα και η ποιότητα ζωής αποτελούν κεκτημένα που οφείλουμε να παραδώσουμε ακέραια στις επόμενες γενιές.
Ο Δήμος μας πρέπει να τυγχάνει μεγαλύτερου σεβασμού από την Πολιτεία, διότι:
– Έχει επιβαρυνθεί δραματικά κατά το παρελθόν από τη μεταφορά συντελεστού δομήσεως και δια τούτο προσέφυγε στα Δικαστήρια και κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι σχετικές διατάξεις (ΣτΕ ολομ 1071/1994 ΣτΕ ολομ 6070/1996
– Έχει επιβαρυνθεί δραματικά και από τα μπόνους του ΝΟΚ και στις τρεις δημοτικές ενότητες.
– Υφίσταται συστηματικώς άρσεις ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων (βλ. φυστικιές στο Νέο Ψυχικό, καθώς και ΟΤ 137 και 145 στο Ψυχικό από την ΚΕΚΡΟΨ), με συνέπεια τη δραματική μείωση των κοινοχρήστων χώρων και τη μείωση χώρων πρασίνου ανά κάτοικο.
Και απέναντι σε όλα αυτά, αντί η Πολιτεία να δείξει σεβασμό στον αγώνα μας να διατηρήσουμε ευπρεπείς οικιστικούς όρους διαβιώσεως, αντί να μας συνδράμει με οικονομική ενίσχυση για τη διάσωση του πρασίνου, μας δίνει τη χαριστική βολή με προσαυξήσεις δόμησης από μεταφορά συντελεστού με δημιουργία ΖΥΣ μέσα στο Δήμο μας.
Αυτό όμως δεν θα το επιτρέψουμε. Όπως το επιτύχαμε δικαστικώς πριν τριάντα χρόνια, θα το εμποδίσουμε και τώρα.
Ελπίζουμε όμως το Υπουργείο να καταλάβει και να μην προβεί στη δημιουργία τέτοιων ζωνών. Ελπίζουμε να διασώσει το δημόσιο συμφέρον και ευπρεπή διαβίωση και να μην δράσει επ ωφελεία του συμφέροντος των κατασκευαστών.
Την ερχόμενη Τετάρτη 11 Νοεμβρίου, θα διεξαχθεί Δημοτικό Συμβούλιο με μοναδικό θέμα τον καθορισμό Ζώνων Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης."
Επιφυλάξεις για την πολεοδομική επιβάρυνση
Αντιδράσεις και προβληματισμοί διατυπώνονται και για άλλες περιοχές, μεταξύ των οποίων ο Χολαργός, όπου προβλέπονται πέντε ζώνες. Το βασικό ζήτημα αφορά την καταλληλότητα περιοχών που διαθέτουν ήδη συγκεκριμένη οικιστική φυσιογνωμία να δεχθούν πρόσθετη δόμηση, χωρίς να επιβαρυνθούν περαιτέρω οι συνθήκες διαβίωσης.
Ο πρόεδρος του ΣΕΠΟΧ και επίκουρος καθηγητής του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, Λουκάς Τριαντής, μιλώντας στον Οικονομικό Ταχυδρόμο, επισημαίνει ότι ο χαμηλός συντελεστής δόμησης δεν αποτελεί από μόνος του επαρκές κριτήριο για την αύξηση της οικοδομικής επιβάρυνσης. Όπως υπογραμμίζει, απαιτείται συνολική αξιολόγηση της πολεοδομικής φυσιογνωμίας, των υποδομών και της φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής.
Η συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου Φιλοθέης – Ψυχικού, την Τετάρτη 11 Νοεμβρίου 2026, αναμένεται να καθορίσει τη στάση της δημοτικής αρχής απέναντι στον σχεδιασμό και τα επόμενα βήματα για την αποτροπή της ένταξης των τριών κοινοτήτων στις νέες ζώνες. Η προαναγγελθείσα προσφυγή στη Δικαιοσύνη δείχνει ότι η αντίθεση του Δήμου δεν περιορίζεται σε πολιτική διαφωνία, αλλά ενδέχεται να λάβει και θεσμική και νομική διάσταση.
Το επίδικο, ωστόσο, αφορά ευρύτερα τον πολεοδομικό σχεδιασμό των βορείων προαστίων: κατά πόσο μπορεί να αυξηθεί η οικοδομική εκμετάλλευση μιας περιοχής χωρίς να προηγηθεί ουσιαστική αξιολόγηση των αντοχών της και των επιπτώσεων στην καθημερινότητα των κατοίκων. Σε αυτό το ερώτημα καλούνται πλέον να απαντήσουν οι αρμόδιοι πριν από την οριστικοποίηση των σχετικών παρεμβάσεων.