Με τιμή πώλησης που προσεγγίζει ή και ξεπερνά τα 4.300 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, η απόκτηση νεόδμητης κατοικίας, εξελίσσεται σε "όνειρο απατηλό" για όλο και μεγαλύτερη μερίδα ενδιαφερόμενων αγοραστών στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Το διαχρονικό έλλειμμα προσφοράς, σε συνδυασμό με την κατακόρυφη άνοδο του κόστους κατασκευής, έχουν καταστήσει τις νέες κατασκευές απρόσιτες για το ευρύ αγοραστικό κοινό.
"Σήμερα, το κόστος κατασκευής κυμαίνεται από 2.000 έως 2.500 ευρώ/τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι μαζί με το κόστος της γης και το εργολαβικό κέρδος, οι κατασκευαστές πρέπει να πουλήσουν σε τιμές πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ. κατ’ ελάχιστον", ανέφερε χθες, στο πλαίσιο της Prodexpo 2026, ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής και γενικός διευθυντής της Revithis Real Estate.
Ο κ. Ρεβύθης άσκησε κριτική και στο μίγμα των μέτρων που έχει υιοθετήσει η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. "Δεν έχει καινοτομήσει η κυβέρνηση. Το πρόβλημα που αντιμετωπίζει η Ελλάδα δεν είναι το ίδιο με την υπόλοιπη Ευρώπη κι αυτό επειδή το 50% της χώρας μας ζει στην Αττική και αναζητά να αγοράσει και να νοικιάσει κατοικία στο λεκανοπέδιο. Επομένως, η αστυφιλία είναι το βασικό πρόβλημα, ενώ στην πρόσφατη ΔΕΘ, είχαμε και το μέτρο του πενταπλασιασμού του φόρου μεταβίβασης στο 15% για τους αγοραστές από τρίτες χώρες", συμπλήρωσε ο κ. Ρεβύθης.
Τι αναφέρει έρευνα
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Deloitte για την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας, η μέση τιμή αγοράς νεόδμητης κατοικίας στην Αθήνα διαμορφώνεται σε 4.360 ευρώ/τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι απαιτούνται 16 χρόνια μισθών (μικτών) για την απόκτηση ενός νεόδμητου διαμερίσματος 70 τ.μ. "Είμαστε η τρίτη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη, σε συνάρτηση με την αγοραστική δύναμη των κατοίκων της Αθήνας, ενώ στην αντίστοιχη περσινή έρευνα, η Αθήνα ήταν η δεύτερη ακριβότερη πόλη, αλλά τότε απαιτούνταν περίπου 15 χρόνια μισθών", σημείωσε ο κ. Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte.
Ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος της Π.Ο.Σ.Μ.Α.Σ. επισήμανε και τις ανεδαφικές προσδοκίες πολλών ιδιοκτητών για υψηλές τιμές, λέγοντας πως ο επαγγελματίας που πλησιάζει τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να τον συμβουλέψει σωστά γιατί αλλιώς βλάπτει την αγορά. Το ίδιο ζήτημα, της αναντιστοιχίας δηλαδή ανάμεσα στα "θέλω" των πωλητών και τα αντίστοιχα των αγοραστών, επισήμανε και ο κ. Νίκος Γαλάτης, διευθύνων σύμβουλος της Golden Home.
Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Μελαχροινό, διευθύνοντα σύμβουλο του Spitogatos.gr, "το έλλειμμα προσφοράς που εντοπίζουμε κι εμείς, θεωρούμε ότι αντανακλά την τρέχουσα ανισορροπία της αγοράς, αλλά και την αδυναμία του ελληνικού νοικοκυριού να ανταποκριθεί στις τιμές αυτές. Το τελευταίο 12μηνο, παρατηρούμε πάντως ότι ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των ζητούμενων τιμών είναι 5%, που αποτελεί και τον χαμηλότερο από τότε που ξεκίνησε η αύξηση των τιμών μετά την κρίση". Ωστόσο, στα ακίνητα που κοστίζουν λιγότερο από 250.000 ευρώ, που είναι και τα πιο περιζήτητα, οι τιμές αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό, ενώ στα ακριβότερα ακίνητα (+500.000 ευρώ), οι τιμές έχουν σχεδόν σταθεροποιηθεί. "Αυτό που βλέπουμε είναι ότι υπάρχει μεγάλο έλλειμμα προσιτής κατοικίας", συμπλήρωσε ο κ. Μελαχροινός.
Στην ύπαρξη αποθέματος περίπου 15.000 οικιστικών ακινήτων που βρίσκονται αυτή την περίοδο υπό τη διαχείριση των servicers ή στην ιδιοκτησία των τραπεζών αναφέρθηκε η Αλεξάνδρα Φατσέα, Deputy Managing Director της Intrum Hellas & Managing Director της Intrum REO Solutions. "Αυτή τη στιγμή έχουμε ένα απόθεμα περίπου 8.000 οικονομικών ενοτήτων, εκ των οποίων οι 6.400 είναι οικιστικά ακίνητα. Άλλα 8.000 ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών. Συνολικά, μιλάμε για περίπου 15.000 ακίνητα", ανέφερε, διευκρινίζοντας ότι ως οικονομική ενότητα υπολογίζεται, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσης που το συνοδεύουν. Όπως σημείωσε, το συγκεκριμένο απόθεμα δεν μπορεί από μόνο του να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα, αποτελεί όμως σημαντικό παράγοντα για την αύξηση της προσφοράς.
Περιέγραψε επίσης τις καθυστερήσεις που εξακολουθούν να εμποδίζουν την αξιοποίηση ακινήτων, καθώς, όπως εξήγησε, από τη στιγμή του πλειστηριασμού έως ότου ένα ακίνητο καταστεί έτοιμο προς πώληση "απαιτούνται περίπου δύο χρόνια", κυρίως λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και αυθαιρεσιών. Η ίδια υπογράμμισε ότι έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικά βήματα στο θεσμικό πλαίσιο, ωστόσο "έχουμε δρόμο ακόμα", καθώς απαιτείται περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών.
Τις δυσκολίες αξιοποίησης των ακινήτων που διαχειρίζονται οι servicers ανέδειξε και η Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, Λίλα Πατεράκη. Σύμφωνα με όσα ανέφερε, ποσοστό 15%-30% των ακινήτων εκτιμάται ότι αντιμετωπίζει σοβαρά πολεοδομικά προβλήματα που συνδέονται με την κατηγορία 5 των αυθαιρέτων. Επισήμανε επίσης, ότι σε άλλες χώρες η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση απαιτεί έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα ξεπερνά τα δύο χρόνια. "Η καθυστέρηση δεν είναι να βρεθεί ο αγοραστής, αλλά να βγει στην αγορά ένα ακίνητο", τόνισε, σημειώνοντας ότι ο χρόνος εύρεσης αγοραστή, όταν το ακίνητο είναι έτοιμο, μπορεί να είναι μικρότερος των τριών μηνών. Παράλληλα, αναφέρθηκε στις προοπτικές αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος μέσω εναλλακτικών χρήσεων, όπως οι φοιτητικές εστίες, οι κατοικίες προς μακροχρόνια εκμίσθωση και οι δομές φιλοξενίας ηλικιωμένων.
Ο τομέας της προσιτής κατοικίας έχει κεντρίσει πάντως και το επενδυτικό ενδιαφέρον. Σύμφωνα με τον αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο της Dimand, κ. Νίκο Δήμτσα, το στεγαστικό πρόβλημα είναι δυσεπίλυτο και απαιτείται το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο και η συνεργασία με το δημόσιο. Προς αυτή την κατεύθυνση πρότεινε τον περιορισμό του κατασκευαστικού ΦΠΑ, λέγοντας πως έχει λειτουργήσει σε άλλες χώρες όπως η Ιταλία. Σύμφωνα με τον κ. Δήμτσα χρειάζεται ένα σοκ προσφοράς, χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης χρονικής διάρκειας, αλλά και πολεοδομικά κίνητρα.
Ο Μάξιμος Καλατζής, Διευθύνων Σύμβουλος της Makt υπογράμμισε πως η εύρεση προσιτής κατοικίας σε όλη την Ευρώπη αποτελεί πρόκληση, η χώρα μας όμως βρίσκεται σε δύσκολη θέση, καθώς οι μισθοί είναι δυσανάλογοι με τις τιμές της αγοράς ακινήτων. Τόνισε ότι το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 50% από την εποχή του covid, ενώ αναφερόμενος στην πρόσφατη πρόταση του πρωθυπουργού για το build to rent σημείωσε πως το καθαρό όφελος για έναν κατασκευαστή δεν ξεπερνά το 15%. Σύμφωνα με τον κ. Καλατζή, τα απαραίτητα πολεοδομικά εργαλεία καθυστερούν, καθώς δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, ενώ χαρακτήρισε ως ενθαρρυντικό βήμα τη θεσμοθέτηση για πρώτη φορά της δυνατότητας μετατροπής ολόκληρου κτιρίου σε κατοικία ή γκαράζ.
Πηγή: capital