Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας προσφέροντας διαρκώς ευκαιρίες για αυτούς που ξέρουν σε ποιες περιοχές και κλάδους να ψάξουν, ενώ έχει αρχίσει να μαγνητίζει και διεθνείς επενδυτές.
Ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος Hellenic Properties, που μιλάει στο The TOC στο πλαίσιο του αφιερώματος Ελλάδα 2.0. , αναφέρεται στις αλλαγές που έχουν συμβεί στην αγορά ακινήτων ύστερα από την οικονομική κρίση, το όραμα και τους στόχους που θα φέρουν την εξέλιξη.
Τι έφερε η δεκαετία της κρίσης στο ελληνικό Real Estate
Για τη δεκαετία της κρίσης τονίζει πως είχε ως αποτέλεσμα να γίνει μία πλήρης επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων καθώς οι τιμές έπεσαν έως και 70% ενώ οι συναλλαγές στέρεψαν.
Προσθέτει πως δεν υπήρχαν νέες αναπτύξεις, καθώς οι τράπεζες δε χρηματοδοτούσαν τις εταιρείες και μαζί με την κατάρρευση της εμπιστοσύνης, επήλθε και ο αφανισμός των κραταιών εταιρειών του 2008 με επακόλουθο να χαθεί μια ολόκληρη γενιά developers, επενδυτών, fund managers, και στελεχών, έχασε μια δεκαετία εξελίξεων.
Η περίοδος αυτή έχει αφήσει ως κληρονομιά το αίσθημα του φόβου, το οποίο, ωστόσο, κατά τον κ. Αρώνες πρέπει να ξεπεραστεί εάν θέλουμε ο κλάδος να μεγαλώσει ξανά, καθώς διαφορετικά θα μας κοστίσει πολύ περισσότερο.
Έχουμε πετύχει πολλά, αλλά πρέπει να γίνουμε exceptional
Σύμφωνα με τα όσα λέει ο Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties στο The TOC, έχουν επέλθει πολλές αλλαγές στον κλάδο των ακινήτων και ξεχωρίζει μερικές από αυτές, όπως το ότι:
- Η Αθήνα σφύζει από ενέργεια. Κτίρια που ήταν ερείπια είναι τώρα boutique ξενοδοχεία, coworking spaces, coliving projects, και premium κατοικίες.
- Οι τιμές έχουν ανακάμψει σε προ-κρίσης επίπεδα - αλλά αυτή τη φορά με χαμηλή μόχλευση, πολύ περισσότερους συμμετέχοντες, και πολύ πιο υγιή market fundamentals.
- Ξένα κεφάλαια εισρέουν σε ιστορικά επίπεδα.
- Ο τουρισμός σπάει ρεκόρ κάθε χρόνο.
- Εκατοντάδες projects έχουν παραδοθεί, και εκατοντάδες ακόμα βρίσκονται σε εξέλιξη.
Σχολιάζει πως έχουμε πετύχει πολλά, αλλά σε έναν κόσμο όπου η διεθνοποίηση των real estate επενδύσεων αυξάνεται εκθετικά, όπου κάθε χρόνο υπάρχουν περισσότερες επιλογές για τα θεσμικά κεφάλαια, το να είσαι "καλός" δεν είναι πια αρκετό.
"Οι εξελίξεις αυτές δημιουργούν την ανάγκη να γίνεις exceptional. Και εδώ ακριβώς βρίσκεται η ευκαιρία", δηλώνει και προσθέτει: "Αλλά μόνο αν κάνουμε ένα πράγμα που μέχρι σήμερα δεν έχουμε κάνει: Να σταματήσουμε να βλέπουμε τον κλάδο μας ως παιχνίδι μηδενικού αθροίσματος, και να συνεργαστούμε ώστε σαν σύνολο να πετύχουμε περισσότερα από ότι μπορεί ο καθένας μόνος του. Το κέρδος του ενός δεν χρειάζεται να είναι η ζημιά του άλλου. Μπορούμε να μεγαλώσουμε την πίτα - όχι να πολεμάμε για τα ψίχουλα.
H Hellenic Properties, έχει δημιουργηθεί με βάση τα ευρωπαϊκά standards της αγοράς του αύριο και όχι με τις ανάγκες της ελληνικής αγοράς του σήμερα. Επομένως, η εταιρεία κινείται βάσει των εξής κατευθυντηρίων:
- Πρώτον, έχει θεσπίσει Investment Reporting standards από την πρώτη μέρα όχι λόγω υποχρέωσης, αλλά γιατί η διαφάνεια είναι επένδυση, όχι κόστος
- Δεύτερον η στελέχωση της εταιρείας γίνεται πάντα με βλέμμα στην εκθετική της ανάπτυξη και όχι των αναγκών της στιγμής.
- Τρίτον, επιδιώκονται στρατηγικές συνεργασίες με εξωτερικούς συνεργάτες που διασφαλίζουν την επαναληψιμότητα των ομάδων εργασίας, και άρα τη ραγδαία αύξηση της αποδοτικότητας και τη δραστική μείωση του χρόνου από την αγορά στο exit
"Όλα αυτά τα κάνουμε γιατί καταλαβαίνουμε κάτι απλό: Σε αγορές που ανταγωνίζονται για τα ίδια επενδυτικά κεφάλαια διεθνώς, η μόνη διαφοροποίηση που μένει είναι η αξιοπιστία. Και η αξιοπιστία δεν χτίζεται με marketing decks. Χτίζεται με συνέπεια, με δεδομένα, με διαφάνεια, και με εμμονή στη βελτίωση της εκτέλεσης", αναφέρει ο κ. Αρώνες και θέτει ένα ερώτημα
"Οπότε πώς φτάνουμε εκεί; Πώς μετατρέπουμε την "Advanced Emerging" σε "Developed" αγορά; Έχω να προτείνω τρεις συγκεκριμένους στόχους για φέτος. Όχι θεωρητικούς. Actionable".
ΣΤΟΧΟΣ #1: Μέγεθος που Μετράει
"Η ελληνική αγορά είναι ακόμα μικρή και κατακερματισμένη. Δεκάδες ιδιώτες developers, οικογενειακές επιχειρήσεις με περιορισμένη διάθεση για scale-up. Δεν μπορούμε να έχουμε developed market χωρίς developed εταιρείες.
Αυτό σημαίνει:
- Στρατηγικές συνεργασίες και συγχωνεύσεις - όχι για να εξαλείψουμε τον ανταγωνισμό, αλλά για να δημιουργήσουμε εταιρείες που έχουν τη δυνατότητα να δημιουργούν αξία, όχι απλά κέρδος
- Αυξήσεις κεφαλαίου με την είσοδο νέων θεσμικών ή άλλων "έξυπνων" κεφαλαίων που βοηθούν τις εταιρείες μας με know-how, ανοίγουν πόρτες, και ξεκλειδώνουν deals στα οποία δεν θα είχαμε πρόσβαση αλλιώς.
- Μετάβαση από "project-by-project" σε "platform-by-platform" mindset. Η ελληνική αγορά—όπως και οι περισσότερες αναδυόμενες— λειτουργεί κατά κανόνα ευκαιριακά με τις περισσότερες εταιρείες, εστιάζουν σε μεμονωμένα έργα, και μετρούν την επιτυχία ανά project, όχι σε επίπεδο εταιρικής συνέχειας.
Αντίθετα, οι ώριμες αγορές —όπως αυτές που θέλουμε να φτάσουμε— σκέφτονται σε επίπεδο πλατφόρμας. Οι εταιρείες δημιουργούν επαναλαμβανόμενο επιχειρηματικό μοντέλο και διαδικασίες, χτίζουν σχέσεις εμπιστοσύνης με επενδυτές που επανεπενδύουν, και αποκτούν οικονομίες κλίμακας σε τεχνογνωσία, ανθρώπους, τεχνολογία και δεδομένα. Έτσι, ουσιαστικά, η εταιρεία μεταβαίνει από το "κάνω έργα” στο "κτίζω ικανότητα να παράγω έργα”".
Αυτό που προτείνει είναι οι τέσσερις συμβουλευτικές του κλάδου μας να δημιουργήσουν και να στελεχώσουν ομάδες capital markets. Σε συνεργασία με διεθνείς οργανισμούς που έχουν σοβαρή και θεσμική παρουσία στην Ελλάδα όπως είναι το ULI, και με τις επενδυτικές εταιρείες, να εργαστούν συντονισμένα για την προσέλκυση ιδιωτών και θεσμικών επενδυτών, στοχευμένα τόσο προς την M&A δραστηριότητα του κλάδου, όσο και προς την προσέλκυση νέων επενδυτών ακινήτων στην αγορά και στα projects μας, οι οποίοι θα προσδώσουν βάθος και μέγεθος στην αγορά.
ΣΤΟΧΟΣ #2: Ρευστότητα ως Οξυγόνο
"Η ρευστότητα είναι ο καθρέφτης της εμπιστοσύνης. Και αυτή τη στιγμή, ο καθρέφτης μας δείχνει κάτι άβολο. Χαμηλό free float, και χαμηλά transaction volumes - συχνά στρεβλωμένα από ένα μεγάλο deal μέσα στην κάθε χρονιά - όλα δείχνοντας σε περιορισμένα exit options", επισημαίνει ο κ. Αρώνες.
"Γιατί είναι αυτό κρίσιμο; Γιατί βρισκόμαστε 7 χρόνια μετά την αρχή της ανάκαμψης. Τα περισσότερα closed-end funds που μπήκαν το 2017-2019 πλησιάζουν το τέλος του lifecycle τους. Αν δεν μπορέσουν να βγουν με κέρδος, δεν θα ξαναμπούν. Και αν δεν ξαναμπούν αυτά, δεν θα μπουν καινούρια. Η λύση:
- Πρώτον - Δευτερογενείς εκδόσεις μετοχών και ομολόγων από τις μεγάλες εταιρείες, κάτι που ήδη βλέπουμε να γίνεται σε μεγαλύτερο βαθμό από πριν και είναι προς τη σωστή κατεύθυνση
- Δεύτερον – και εδώ θέλω την προσοχή σας, γιατί αυτό είναι πολύ σημαντικό: Σημαντική αποεπένδυση των controlling shareholders των μετόχων που ελέγχουν τις μεγάλες εταιρείες - ξέρω ότι αυτό ακούγεται τρομακτικό για τα ελληνικά δεδομένα, αλλά είναι το μόνο που θα απεξαρτήσει τις εταιρείες αυτές από στρεβλωμένα συμφέροντα, και θα φέρει θεσμική εμπιστοσύνη.
- Τρίτον - Συντονισμένη προσπάθεια να προσελκυθούν pan-European funds και REITs και εταιρείες εισηγμένες σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές, να επενδύσουν στις ελληνικές εταιρείες, και σε ελληνικά projects".
Για τον κ. Αρώνες το "οξυγόνο" κυκλοφορεί όταν υπάρχουν exits. Και τα exits δημιουργούν εμπιστοσύνη για νέα entries. Αυτή τη στιγμή, έχουμε πολλά entries και ελάχιστα exits. Αυτό δεν είναι βιώσιμο.
Πάνω σ’αυτό, προτείνει τη δημιουργία ενός Liquidity Enhancement Roundtable με συμμετοχή από CEOs, CFOs, θεσμικούς επενδυτές, και συμβουλευτικές εταιρείες - για συγκεκριμένες προτάσεις που θα βελτιώσουν το free float των εισηγμένων και τα exit mechanisms των μη εισηγμένων επενδυτών.
ΣΤΟΧΟΣ #3: Τα Δεδομένα ως Υποδομή
"Αξιόπιστα, συγκρίσιμα, διαφανή δεδομένα της αγοράς. Σχετικά απλά πράγματα: Yields ανά asset class. Vacancy rates. Absorption periods. Comparable transactions. Όχι γιατί δεν υπάρχουν αυτά τα δεδομένα. Αλλά γιατί κάθε εταιρεία τα κρατά για τον εαυτό της. Αυτό πρέπει να αλλάξει, και χρειάζεται να αλλάξει τώρα. Προτείνω και εδώ κάτι πολύ συγκεκριμένο:
Μια κοινή πλατφόρμα διαμοιρασμού market data, των δεδομένων της αγοράς - με το RICS και τις μεγάλες συμβουλευτικές εταιρείες στον πυρήνα της".
"Σε αυτή:
- Κάθε stakeholder μοιράζεται ανώνυμα δεδομένα συναλλαγών
- Το Reporting γίνεται με κοινά standards
- Access στα συνολικά δεδομένα δίνεται μόνο σε όσους συνεισφέρουν στα δεδομένα αυτά
Απλό, οικονομικό, εφαρμόσιμο μέσα σε 6 μήνες, και game-changing για τη θεσμική αξιοπιστία της αγοράς μας. Να συμφωνήσουμε σήμερα στη δημιουργία ενός working group για common market data standards. Το RICS έχει τα εργαλεία. Χρειαζόμαστε απλώς commitment. Ας ξεκινήσουμε με 10 εταιρείες, σε 90 μέρες, και είμαι σίγουρος πως τα θεαματικά αποτελέσματα θα πείσουν πολλές άλλες εταιρείες να συμμετέχουν".