Πώς είναι δυνατόν σε ένα ακίνητο το οποίο πωλείται «σκοτωμένο» προς 60.000 ευρώ, οι φόροι και τα έξοδα που αναλογούν να είναι 20.000 ευρώ; Κι όμως αυτό συμβαίνει. Και δυστυχώς, όπως προκύπτει από ένα απλό παράδειγμα που επεξεργάστηκε η The TOC το ίδιο θα συνεχίσει να συμβαίνει και από την επόμενη χρονιά, ακόμη και αν ο φορολογικός συντελεστής στις μεταβιβάσεις μειωθεί κατά επτά ολόκληρες ποσοστιαίες μονάδες δηλαδή από το 10% που είναι σήμερα, στο 3%.
Η απίστευτη ελληνική… πρωτοτυπία, το τίμημα για την αγορά ενός ακινήτου να προσαυξάνεται κατά 33% εξαιτίας των φόρων και των επιβαρύνσεων, μηδενίζει κάθε ελπίδα για αναζωπύρωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην κτηματαγορά και καθιστά επιτακτική την ανάγκη για άμεση «διόρθωση» των αντικειμενικών αξιών, αλλά και προσαρμογή των συντελεστών εμπορικότητας στα σημερινά δεδομένα.
Οι λιγοστοί υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων κοιτούν έκπληκτοι όταν η συζήτηση φτάνει στα έξοδα μεταβίβασης. Και όχι άδικα. Να τι αντιμετώπισε υποψήφιος αγοραστής ο οποίος θέλησε να αποκτήσει ένα μικρό κατάστημα το οποίο πωλούνταν προς 60.000 ευρώ. Ο μεσίτης, προσδιόρισε την αντικειμενική αξία του ακινήτου στις 150.000 ευρώ κυρίως λόγω του υψηλού συντελεστή εμπορικότητας ο οποίος διατηρείται στα επίπεδα του 2007. Τότε, ο συντελεστής εμπορικότητας είχε νόημα. Τα ενοίκια για τις επαγγελματικές μισθώσεις ήταν στα ύψη και η εμπορική αξία των καταστημάτων υπερδιπλάσια σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα.
Από τη στιγμή όμως που το υπουργείο Οικονομικών αρνείται να προσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών, αρχίζουν οι παραλογισμοί.
Παράδειγμα... αύξησης εξόδων
Το παρακάτω παράδειγμα αποκαλύπτει πώς ανεβαίνουν τα έξοδα στα επίπεδα των 20.000 ευρώ. Ο βασικός λόγος είναι ότι φόροι και έξοδα, υπολογίζονται επί της αντικειμενικής αξίας που είναι υψηλότερη από την εμπορική. Αυτό προβλέπει ο νόμος: Τα πάντα να υπολογίζονται επί του πραγματικού τιμήματος μόνο υπό την προϋπόθεση ότι αυτό είναι υψηλότερο από την αντικειμενική αξία. Ιδού:
- Αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ
- Προσφερόμενο τίμημα 60.000
- Φόρος μεταβίβασης 15.000
- Πρόσθετος φόρος υπέρ των δήμων 450
- Αμοιβή συμβολαιογράφου 1.759
- Εξοδα κτηματολογίου 225
- Εξοδα μετεγγραφής 1.162.5
- Ταμείο Νομικών 1.162.5
- Σύνολο δαπανών 19.759
Σκοπίμως, έχουμε παραλείψει την αμοιβή του δικηγόρου η παράσταση του οποίου καθίσταται προαιρετική από την 1/1/2014. Είναι αμφίβολο βέβαια, αν ο υποψήφιος αγοραστής να επιχειρήσει να αγοράσει ακίνητο -ειδικά αν ληφθεί υπόψη και το χάος που επικρατεί στα υποθηκοφυλακεία- χωρίς να προηγηθεί έλεγχος των τίτλων του ακινήτου.
Από 1/1/2014
Από το νέο έτος, ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου ακινήτων, θα περιοριστεί από το 10% στο 3%. Στην περίπτωση του διαμερίσματος που προαναφέρθηκε, αυτό ισοδυναμεί με μείωση του φόρου από τα 15.450 ευρώ, στα 4.635 ευρώ. Βέβαια, από την 1/1/2014, θα επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς». Θα τον πληρώνει ο πωλητής και όχι ο αγοραστής αλλά αυτό μικρή σημασία έχει. Αυτό που μετράει είναι ο φόρος επί της συναλλαγής. Το ποιος θα τον πληρώσει, αποτελεί πάντοτε αντικείμενο διαπραγμάτευσης και αποτυπώνεται στο τελικό τίμημα.
Ας υποθέσουμε ότι ο πωλητής έχει κρατήσει το ακίνητο στην κατοχή του για 10 χρόνια. Από τότε μέχρι σήμερα, έχουν γίνει δύο αυξήσεις αντικειμενικών αξιών. Αυτό σημαίνει ότι η αντικειμενική αξία μπορεί να ήταν 80.000 ευρώ το 2003 και 150.000 ευρώ το 2013. Ο φόρος υπεραξίας θα υπολογιστεί με συντελεστή 15% επί της διαφοράς τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς. Δεδομένου ότι στο συμβόλαιο θα υπερισχύσει η αντικειμενική αξία, η υπεραξία που θα προκύπτει θα είναι 70.000 ευρώ. Ο φόρος θα διαμορφωθεί στα 9.135 ευρώ (σ.σ γίνεται μια μικρή έκπτωση στην υπεραξία επειδή το ακίνητο παρέμεινε στην κατοχή του πωλητή για μια δεκαετία).
Δηλαδή, από 1/1/2014, ο φόρος μεταβίβασης θα μειωθεί κατά 10.815 ευρώ αλλά θα επιβληθεί ο νέος φόρος υπεραξίας ύψους 9.135 ευρώ. Και πάλι, για ένα ακίνητο αξίας 60.000 ευρώ, θα πρέπει να καταβληθούν συνολικά 18.000 ευρώ σε φόρους και έξοδα ή το 30% του πραγματικού τιμήματος.
Φωτογραφία: Eurokinissi