Τη μαθηματική φόρμουλα βάσει της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας θα πρέπει να αποκρυπτογραφήσουν οι υποψήφιοι πωλητές ακινήτων μετά την ψήφιση του σχετικού άρθρου.
Μετά το τρίμηνο «πάγωμα» της κτηματαγοράς -το οποίο αναμένεται να παραταθεί για τουλάχιστον δύο εβδομάδες ακόμη μέχρι να δημοσιευτεί ο νόμος στο ΦΕΚ και να υπογραφούν οι σχετικές αποφάσεις και εγκύκλιοι- οι συμβολαιογράφοι θα πρέπει να προχωρήσουν στους σχετικούς υπολογισμούς προκειμένου να προωθηθούν οι χιλιάδες μεταβιβάσεις που παρέμειναν στα «συρτάρια». Ποια είναι όμως η διαδικασία υπολογισμού του φόρου; Τα βασικά χαρακτηριστικά της νέας μεθοδολογίας είναι τα εξής:
Η τιμή κτήσης για τον υπολογισμό του φόρου θα προκύπτει ως εξής:
- Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία θα είναι το τίμημα όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο. Αν έχει αναγραφεί η αντικειμενική αξία, θα είναι η αντικειμενική αξία.
- Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, θα είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο,
Ειδική διαδικασία θα προβλέπεται σε περίπτωση που δεν προκύπτει η τιμή κτήσης από συμβόλαιο ή άλλο δημόσιο έγγραφο. Σε τέτοιες περιπτώσεις θα υπολογίζεται ως εξής: Η τιμή κτήσης θα ισούται με την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους.
Αναφέρει ο νέος νόμος: «ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους».
Ιδού πώς διαμορφώνεται αυτός ο δείκτης βάσει των στοιχείων που έχει δημοσιεύσει η Τράπεζα της Ελλάδας:
Ποια θα είναι η τιμή πώλησης;
Η τιμή πώλησης θα είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.
Αξίζει να σημειωθεί ότι Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται, αντίστοιχα.
Πώς θα υπολογίζεται ο φόρος;
Από την τιμή πώλησης, θα αφαιρείται η τιμή κτήσης. Η διαφορά, θα πολλαπλασιάζεται με έναν μειωτικό συντελεστή ο οποίος θα εξαρτάται από τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου. Δηλαδή, από το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την αγορά ή την απόκτηση μέχρι την πώληση. Ο συντελεστής αυτός εξαρτάται και από το πότε αποκτήθηκε το ακίνητο. Ειδικά για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν την 31/12/1994, ο συντελεστής θα είναι 0, δηλαδή δεν θα υπάρχει υπεραξία για να φορολογηθεί. Δεύτερη κατηγορία είναι τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από 01/01/1995 έως 31/12/2002. Αυτά, υποτίθεται ότι αποκτήθηκαν σε περιόδου υψηλού πληθωρισμού (λόγω δραχμής) και γι’ αυτό θα έχουν μεγαλύτερη έκπτωση φόρου. Τον περισσότερο φόρο, θα πληρώσουν αυτοί που απέκτησαν ακίνητο μετά την 01/01/2003 και τώρα θέλουν να το πουλήσουν.
Ο πίνακας, συνοψίζει τους συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας:
Ειδικά για όσους έχουν κρατήσει το ακίνητο στην κατοχή τους για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε ετών, θα προβλέπεται μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ. Βέβαια, για την τρέχουσα συγκυρία, αυτή η διάταξη δεν έχει μεγάλο νόημα καθώς αυτοί που απέκτησαν ακίνητο πριν από τρία ή τέσσερα χρόνια και τώρα θέλουν να το πουλήσουν, το πιο πιθανό (αν όχι βέβαιο) είναι ότι έχουν ζημιές.
Παραδείγματα
Η μεθοδολογία που αναφέρθηκε, γίνεται κατανοητή με το ακόλουθο παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης ακινήτου πουλάει διαμέρισμα 100 τετραγωνικών στην τιμή των 150.000 ευρώ. Το ακίνητο αυτό είχε αποκτηθεί με 100.000 ευρώ το 2001. Η υπεραξία των 50.000 μειώνεται στα 31.800 ευρώ επειδή το ακίνητο διακρατήθηκε για 13 χρόνια και επειδή αποκτήθηκε μέσα στην περίοδο 1995-2003. Αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ λόγω διακράτησης για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ετών και προκύπτει τελική φορολογητέα υπεραξία ύψους 6.800 ευρώ. Επί αυτής, θα επιβληθεί φόρος 15% και ο πωλητής θα κληθεί να πληρώσει 1.020 ευρώ.
Οι πιο πρόσφατες Ειδήσεις
Διαβάστε πρώτοι τις Ειδήσεις για ό,τι συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα και τον Κόσμο στο thetoc.gr