Με την τροπολογία που κατατίθεται σήμερα στη Βουλή, ο ιδιοκτήτης ακινήτου που διαθέτει σήμερα το ακίνητό του για βραχυχρόνια μίσθωση θα απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια αρκεί να μετατρέψει τη μίσθωση σε μακροχρόνια.
Δεν θα ισχύσει τελικώς η υποχρέωση το ακίνητο να έχει εγγραφεί στη βάση με τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης για μια τριετία. Θα αρκεί και ένας χρόνος κάτι που σημαίνει ότι αυξάνεται… γεωμετρικά ο αριθμός των ιδιοκτητών που θα μπουν στο δίλημμα: μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση;
Τα χρονικά περιθώρια εντός των οποίων θα πρέπει να ληφθούν οι αποφάσεις θα είναι πολύ συγκεκριμένα: η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος θα ισχύσει για όσες μετατροπές γίνουν μέχρι το τέλος του 2025. Πρακτικά, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να σταθμίσουν ποια λύση θα αφήνει το μεγαλύτερο καθαρό κέρδος για τα επόμενα τρία χρόνια μετά την αλλαγή σκηνικού. Από τη μία η μακροχρόνια μίσθωση θα είναι αφορολόγητη, από την άλλη, η βραχυχρόνια θα επιβαρυνθεί με το αυξημένο τέλος διανυκτέρευσης.
Η σύγκριση θα πρέπει να γίνει με βάση τα δεδομένα που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη:
1. Το έσοδο που αφήνει η βραχυχρόνια μίσθωση σε επίπεδο έτους. Αυτό εξαρτάται από τον συντελεστή πληρότητας (δηλαδή το πόσες ημερήσιες μισθώσεις επιτυγχάνονται κατά τη διάρκεια του έτους) αλλά και το ημερήσιο μίσθωμα που μπορεί να εξασφαλιστεί. Αντίστοιχα, λαμβάνεται υπόψη το μηνιαίο μίσθωμα που εξασφαλίζει η μακροχρόνια μίσθωση. Στη δεύτερη περίπτωση δεν υπάρχει συντελεστής πληρότητας καθώς είναι δεδομένο ότι θα καταβληθούν 12 μισθώματα.
2. Οι δαπάνες και οι προμήθειες είναι πολύ σημαντικό κομμάτι της βραχυχρόνιας μίσθωσης και πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη. Εκτός από τις πλατφόρμες που εισπράττουν ακόμη και πάνω από το 10-12% του συνολικού εσόδου, υπάρχει το κόστος διαχείρισης (σ.σ πολλοί αναθέτουν σε εταιρείες οι οποίες επίσης εισπράττουν προμήθεια), τα έξοδα λειτουργίας (ηλεκτροδότηση, θέρμανση, κοινόχρηστα κλπ), και φυσικά το κόστος καθαρισμού και τα αναλώσιμα που εξαρτάται από τη χρήση του ακινήτου. Στην βραχυχρόνια μίσθωση, αυτό που μετράει είναι το καθαρό κέρδος που μένει μετά την αφαίρεση όλων αυτών των δαπανών και όχι το ακαθάριστο έσοδο.
3. Ο παράγοντας φόρος, είναι επίσης πολύ σημαντικό κομμάτι και κάνει πλέον τη διαφορά. Από τη στιγμή που η μακροχρόνια μίσθωση θα είναι αφορολόγητη για τρία χρόνια, αποκτά σημαντικό πλεονέκτημα καθώς ο φόρος εισοδήματος μπορεί να φτάνει ακόμη και στο 45% αν κάποιος έχει τη μίσθωση σε επίπεδο φυσικού προσώπου. Στη βραχυχρόνια μίσθωση, υπάρχει μόνο η εναλλακτική του να δημιουργηθεί εταιρεία και ο φόρος να υπολογίζεται με συντελεστή 22% όμως σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να συμπεριληφθεί και το κόστος της εταιρείας (λογιστική αμοιβή κλπ).