Μπορεί οι πύλες των δύο νέων προγραμμάτων για την αγορά και την αναβάθμιση των ακινήτων να ανοίγουν επισήμως στις αρχές του 2025 ,όμως η προετοιμασία των ενδιαφερόμενων θα πρέπει να ξεκινήσει από τώρα. Αφενός διότι απαιτείται χρόνος για να επιλεγεί το κατάλληλο ακίνητο και αφετέρου διότι και στα δύο προγράμματα θα ισχύσει ο κανόνας , "όποιος πρόλαβε το… χρήμα είδε".
Στην περίπτωση του προγράμματος "Σπίτι μου 2" το 1ο βήμα έχει να κάνει με το να πληροφορηθούμε αν καλύπτεται ή όχι το εισοδηματικό κριτήριο. Αθροίζουμε τα ποσά που αναφέρονται ως φορολογητέο εισόδημα στις δηλώσεις του 2022-2023 και 2024 και διαιρούμε δια του τρία ώστε να βγει ο μέσος όρος.
Αρχικά, είχε ειπωθεί ότι θα αναγνωριστούν μόνο τα εισοδήματα του 2023, αυτά που αποτυπώθηκαν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις. Για τους περισσότερους, η αλλαγή που έγινε είναι θετική καθώς ειδικά οι φορολογικές δηλώσεις του 2022 στις οποίες καταγράφηκαν εισοδήματα… πανδημίας, είναι για τους περισσότερους χαμηλότερα συγκριτικά με αυτά των δηλώσεων του 2024. Σίγουρα θετική εξέλιξη είναι η 3ετία για τους επαγγελματίες καθώς αναμιγνύονται τα εισοδήματα της προ ελάχιστου τεκμαρτού εισοδήματος περιόδου, με τα αντίστοιχα της μετά τεκμαρτού εισοδήματος.
Διεύρυνση εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων αλλά και ενσωμάτωση της παραμέτρου του τριετούς μέσου όρου, σημαίνει και αύξηση στον αριθμό των διεκδικητών άρα και μεγαλύτερο ανταγωνισμό. Πρέπει να γίνει σαφές ότι τον τελικό λόγο για το ποιος θα εκταμιεύσει το δάνειο και ποιος όχι, θα τον έχουν οι τράπεζες.
Τα βασικά κριτήρια που ανεβάζουν ή κατεβάζουν την πιστοληπτική ικανότητα είναι τα εξής:
1. Η αναλογία του δανείου στη συνολική αξία του ακινήτου. Με βάση τους όρους του προγράμματος, το μέγιστο ποσοστό είναι το 90%. Ωστόσο, όσο χαμηλότερο είναι το αίτημα του δανειολήπτη (που σημαίνει ότι βάζει και περισσότερο κεφάλαιο από την τσέπη του) τόσο αυξάνεται η πιστοληπτική ικανότητα
2. Η αναλογία της δόσης του δανείου προς το μηνιαίο εισόδημα. Όσο χαμηλότερο το ποσοστό, τόσο αυξάνεται η πιθανότητα να παραμείνει πράσινο το δάνειο μέχρι την αποπληρωμή του. Να σημειωθεί ότι στα δάνεια του προγράμματος Σπίτι μου, δεν μπαίνει εγγυητής, τουλάχιστον με βάση τα όσα είχαν γνωστά από τον 1ο κύκλο.
3. Το συνολικό προφίλ του δανειολήπτη όπως αυτό καταγράφεται από τον Τειρεσία. Εννοείται ότι οι τράπεζες θα καταφύγουν στην διατραπεζική εταιρεία για να συγκεντρώσουν όλη τη διαθέσιμη πληροφορία.
Προβάδισμα θα αποκτήσει όποιος εντοπίσει ταχύτερα το ακίνητο που σκοπεύει να αγοράσει. Και αυτό διότι θα κινηθεί ταχύτερα και η διαδικασία ελέγχου των τίτλων ώστε να προχωρήσει η υπογραφή της σύμβασης και η εκταμίευση. Το ερώτημα είναι αν οι πωλητές, εκμεταλλευόμενοι το επερχόμενο κύμα αύξησης της ζήτησης, θα θελήσουν να το εκμεταλλευτούν ανεβάζοντας τις οικονομικές τους απαιτήσεις.
Η ίδια διαδικασία πάνω κάτω θα ισχύσει και για τα άτοκα δάνεια του προγράμματος αναβαθμίζω.
Ο ανταγωνισμός για το "εισιτήριο" στο συγκεκριμένο πρόγραμμα αναμένεται ότι θα είναι ακόμη μεγαλύτερος καθώς δεν υπάρχει εισοδηματικό κριτήριο. Επίσης, και το όφελος είναι σημαντικό καθώς τα επισκευαστικά δάνεια ή τα δάνεια ενεργειακής αναβάθμισης, έχουν υψηλότερο επιτόκιο από τα στεγαστικά το οποίο μπορεί να φτάνει ακόμη και στο 8% ειδικά αν δεν υπάρξει προσημείωση ακινήτου. Οι όροι θα ανακοινωθούν από το νέο έτος ενώ τον πρωταγωνιστικό ρόλο θα έχουν και πάλι οι τράπεζες.