Σαν ταμπλό χρηματιστηρίου σε ανοδική πορεία μοιάζει η αγορά κατοικίας στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη. Σε επίπεδο χώρας οι ζητούμενες τιμές δείχνουν να "παίρνουν ανάσα", με την αύξηση στις τιμές πώλησης να επιβραδύνεται στο 5,7% και τα ενοίκια να μένουν σταθερά. Στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα όμως η άνοδος συνεχίζεται ταυτόχρονα στην αγορά και στην ενοικίαση, και μάλιστα με ρυθμούς που ξεπερνούν τόσο τον πληθωρισμό όσο και την αύξηση των μισθών.
Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos για το 3ο τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας αυξήθηκε σε ετήσια βάση κατά 5,0% στην Αττική και κατά 6,7% στη Θεσσαλονίκη. Τα ενοίκια ανέβηκαν κατά 5,0% και 5,3% αντίστοιχα. Την ίδια περίοδο ο πληθωρισμός κινήθηκε κατά μέσο όρο στο 4,1% και το μισθολογικό κόστος αυξανόταν με ρυθμό 3,9%. Το αποτέλεσμα είναι ότι η στέγη, είτε ως αγορά είτε ως ενοίκιο, γίνεται κάθε τρίμηνο όλο και πιο δύσκολο εγχείρημα για τα νοικοκυριά.
Αττική: Ανεβαίνουν μαζί αγορά και ενοίκιο
Στην Αττική οι τιμές πώλησης κινούνται με πιο ήπιο ρυθμό σε σχέση με πέρυσι, όταν η αύξηση είχε φτάσει το 8,8%. Τα ενοίκια όμως δεν δείχνουν σημάδια επιβράδυνσης: η αύξηση του 5,0% είναι μάλιστα ελαφρώς μεγαλύτερη από το 4,8% του 3ου τριμήνου του 2025. Σωρευτικά, μέσα σε δύο χρόνια οι ζητούμενες τιμές πώλησης στην Αττική έχουν ανέβει κατά 14,2% και τα ενοίκια κατά 10,0%.
Η κορυφή του "ταμπλό" παραμένει στα Νότια Προάστια, με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 4.257 ευρώ/τ.μ. και ενοίκιο 13,5 ευρώ/τ.μ., τα υψηλότερα στη χώρα. Στη Βουλιαγμένη η τιμή πώλησης φτάνει τα 7.442 ευρώ/τ.μ. και το ενοίκιο τα 22,4 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Βούλα με 6.389 ευρώ/τ.μ. και το Ελληνικό με 5.849 ευρώ/τ.μ. Ο Δήμος Αθηναίων, με ενοίκιο 12,2 ευρώ/τ.μ., βρίσκεται πλέον στη δεύτερη θέση πανελλαδικά, μαζί με τις Κυκλάδες.
Τα "πολύ πάνω" όμως καταγράφονται σε περιοχές της μεσαίας τάξης. Στη Νέα Φιλαδέλφεια οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 23,4% μέσα σε έναν χρόνο, στη Δροσιά κατά 22,9% και στη Νέα Πεντέλη κατά 21,3%. Στην ενοικίαση, η Καισαριανή κατέγραψε άνοδο 25,7%, το Νέο Ψυχικό 21,8% και το Κέντρο της Αθήνας 19,1%.
Θεσσαλονίκη: Ταχύτερα από την Αθήνα οι τιμές πώλησης
Στη Θεσσαλονίκη η άνοδος είναι ακόμη πιο έντονη. Η ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 6,7%, έναντι 11,0% πέρυσι, και το ενοίκιο κατά 5,3%, έναντι 7,7%. Οι ρυθμοί είναι χαμηλότεροι από το 2025, αλλά πάνω σε ήδη ανεβασμένη βάση: σε δύο χρόνια οι τιμές πώλησης στη Θεσσαλονίκη έχουν αυξηθεί κατά 18,4% και τα ενοίκια κατά 13,4%.
Ακριβότερη περιοχή για αγορά παραμένει η Καλαμαριά με 3.243 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν το Κέντρο με 3.075 ευρώ/τ.μ. και η Χαριλάου με 3.000 ευρώ/τ.μ. Στην ενοικίαση πρώτοι είναι ο Βαρδάρης - Λαχανόκηποι με 12,5 ευρώ/τ.μ. και το Κέντρο με 12,0 ευρώ/τ.μ., επίπεδα σχεδόν ίδια με αυτά του Δήμου Αθηναίων. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στο Ωραιόκαστρο (+27,2%) και στην Ξηροκρήνη - Παναγία Φανερωμένη (+26,6%) για την αγορά, και στην Επανομή (+30,5%) και στη Μενεμένη (+22,6%) για την ενοικίαση.
Πάνω από τον πληθωρισμό και τους μισθούς
Η σύγκριση με τον πληθωρισμό και τα εισοδήματα εξηγεί γιατί η στέγη απομακρύνεται από τα νοικοκυριά. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή κατέγραψε το 3ο τρίμηνο του 2026 μέση ετήσια άνοδο 4,1%. Ο Δείκτης Μισθολογικού Κόστους, που αποτυπώνει την εξέλιξη των αμοιβών, αυξήθηκε το 2ο τρίμηνο κατά 3,9% με εποχική διόρθωση, έναντι 9,4% έναν χρόνο νωρίτερα. Οι μισθοί δηλαδή επιβραδύνονται απότομα, την ώρα που οι τιμές της στέγης στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα συνεχίζουν να ανεβαίνουν με 5% έως 7%.
Η εικόνα επιβεβαιώνεται και από τον ίδιο τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Ο υποδείκτης για τα ενοίκια κύριων κατοικιών αυξήθηκε το 3ο τρίμηνο κατά 6,3% σε ετήσια βάση, πάνω από τον γενικό δείκτη. Σε βάθος πενταετίας, από τον Σεπτέμβριο του 2021, τα ενοίκια έχουν ακριβύνει κατά 31,8%, έναντι 25,5% για το σύνολο του καλαθιού.
Το "τίμημα" σε ευρώ
Σε απόλυτα ποσά, ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών στον Δήμο Αθηναίων ζητείται πλέον με ενοίκιο περίπου 976 ευρώ τον μήνα. Με την αύξηση του 5%, ο ενοικιαστής καλείται να πληρώσει περίπου 46 ευρώ τον μήνα ή 560 ευρώ τον χρόνο περισσότερα. Στα Νότια Προάστια το ίδιο σπίτι κοστίζει 1.080 ευρώ τον μήνα και στη Βουλιαγμένη 1.792 ευρώ. Στο Κέντρο της Θεσσαλονίκης το ενοίκιο φτάνει τα 960 ευρώ, με την ετήσια επιβάρυνση να ξεπερνά τα 570 ευρώ.
Για την αγορά, το ίδιο διαμέρισμα ζητείται κατά μέσο όρο προς 340.560 ευρώ στα Νότια Προάστια, 259.440 ευρώ στην Καλαμαριά και 246.000 ευρώ στο Κέντρο της Θεσσαλονίκης. Με τον μέσο ρυθμό αύξησης της Θεσσαλονίκης (6,7%), ένα σπίτι αυτής της αξίας ακρίβυνε μέσα σε έναν χρόνο κατά περίπου 15.000 ευρώ.
Περισσότερο δάνειο για το ίδιο σπίτι
Οι υψηλότερες τιμές περνούν ήδη στα στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, ο μέσος δείκτης Loan to Value, το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που καλύπτει το δάνειο, αυξήθηκε σε όλες τις κατηγορίες. Στα δάνεια από 100.000 έως 150.000 ευρώ ανέβηκε στο 81,6% από 72,6% έναν χρόνο πριν, ενώ σε όλα τα δάνεια άνω των 100.000 ευρώ κινείται πλέον μεταξύ 80,2% και 82,8%.
Όσο οι τιμές ξεφεύγουν από τα εισοδήματα, η ίδια συμμετοχή που απαιτείται σε απόλυτα ποσά μεγαλώνει και οι αγοραστές στρέφονται σε μεγαλύτερο δανεισμό. Για όσους δεν μπορούν να αγοράσουν, η εναλλακτική του ενοικίου ακριβαίνει με τον ίδιο ρυθμό. Στο "χρηματιστήριο" της στέγης στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, το νοικοκυριό βρίσκεται μονίμως στη θέση του αγοραστή που κυνηγά την τιμή.