Σήμερα, η πραγματική και η ψηφιακή οικονομία στηρίζονται σε τρεις κατηγορίες υποδομών που κατευθύνουν ροές αξίας: κέντρα logistics, κτίρια γραφείων, data centers. Στην Ελλάδα, αυτό το momentum είναι μετρήσιμο· ο Οργανισμός Λιμένος Πειραιώς ανακοίνωσε για το 2024 ιστορικά έσοδα €230,9 εκ. και αύξηση κερδών, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητα του εμπορίου και τον ρόλο της χώρας ως πύλης της ΝΑ Ευρώπης(για αυτό και οι μνηστήρες του λιμανιού του Πειραιά είναι οι μεγαλύτερες δυνάμεις του κόσμου). Παράλληλα, η Αθήνα εξελίσσεται σε περιφερειακό ψηφιακό κόμβο. Η Microsoft ανακοίνωσε από το 2020 νέα περιοχή data center για την Ελλάδα και, το 2024, δημοσιοποίησε συμπληρωματικό υλικό για τον τρόπο κατασκευής και λειτουργίας, με έμφαση σε ενέργεια, νερό και απόβλητα· την ίδια στιγμή, η Digital Realty (Lamda Hellix) επεκτείνει το campus της με εγκαταστάσεις ATH3 και ATH4(που σημαίνει ότιη εταιρεία μεγαλώνει το υπάρχον campus των υποδομών της προσθέτοντας δύο νέες εγκαταστάσεις, οι οποίες ονομάζονται ATH3 και ATH4. Οι υποδομές χωροθετούνται κυρίως σε Σπάτα και Κορωπί, όπου έχουν εγκριθεί μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων και λειτουργούν εγκαταστάσεις σε διεύθυνση Ηφαίστου/Βάρης-Κορωπίου.
Πάμε τώρα στα logistics. Η αναδιάταξη των εφοδιαστικών αλυσίδων και το ώριμο πλέον e-commerce τροφοδοτούν σταθερή ζήτηση που με τη σειρά της "απαιτεί” σύγχρονους αποθηκευτικούς και διανεμητικούς χώρους. Στην Αττική, τα prime ενοίκια Grade-A διαμορφώνονται ενδεικτικά γύρω στα €5,5/τ.μ. τον μήνα, ενώ οι κενότητες σε βασικές υποαγορές παραμένουν χαμηλές σε σχέση με την υπόλοιπη Δυτική Ευρώπη.
Η αγορά γραφείων στη χώρα μας κινείται με δύο ταχύτητες: από τη μία υπάρχουν τα ποιοτικά, πιστοποιημένα κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες που μισθώνονται ταχύτερα και σε υψηλότερες τιμές, ενώ το παλαιότερο απόθεμα πιέζεται.Τα CBD(Central Business District) prime ενοίκια στην Αθήνα βρίσκονται περίπου στα €32/τ.μ. τον μήνα, με τα super-prime να φτάνουν έως €37/τ.μ., κυρίως λόγω υψηλής ζήτησης για σύγχρονα γραφεία στο κέντρο και περιορισμένης προσφοράς ποιοτικών κτηρίων. Στην Ευρώπη, οι prime τιμές συνέχισαν να αυξάνονται το 2025, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό. Η άνοδος οφείλεται στη στροφή των εταιρειών προς ενεργειακά αποδοτικούς, υψηλής ποιότητας χώρους, ενώ η επιβράδυνση συνδέεται με την οικονομική συγκράτηση και το hybrid μοντέλο εργασίας, που μειώνει τη συνολική ζήτηση για γραφεία.
Για developers με μεικτά χαρτοφυλάκια, ο συνδυασμός logistics, data centers, prime γραφείων προσφέρει συμπληρωματικά προφίλ ρίσκου και απόδοσης: στα δύο πρώτα, μεγαλύτερη ορατότητα ζήτησης και λειτουργική σταθερότητα· στα τρίτα, διατηρήσιμη αξία τοποθεσίας και ποιότητας. Οι μεσοπρόθεσμες εκτιμήσεις μεγάλων οίκων τοποθετούν logistics και data centers σε "ισχυρά" θεματικά plays για το 2025, ενώ τα σύγχρονα γραφεία παραμένουν επιλεκτικά ελκυστικά όπου υπάρχει σαφής μετατόπιση προς την ποιότητα.
Ο ρόλος του αρχιτέκτονα
Ο αρχιτέκτονας από την αρχή, οφείλει να "δένει" απόδοση, συμμόρφωση σε κανονισμούς και εμπειρία του χρήστη σε ένα καθαρό brief που αντέχει στον χρόνο· στα logistics, αποδοτικά κελύφη με χαμηλά OPEX(σημαίνει ότι ένα κτήριο ή μια επιχείρηση έχει χαμηλά λειτουργικά έξοδα) και ευελιξία ροών(ο όρος "ευελιξία ροών" σημαίνει ότι ένα σύστημα, μια επιχείρηση ή ένας χώρος μπορεί να προσαρμόζει εύκολα τις ροές του, δηλαδή τον τρόπο με τον οποίο κινούνται άνθρωποι, διαδικασίες ή πληροφορίες) στα περιβόητα data centers, χωροθέτηση και σχεδιασμός για πλεονασμούς. Aυτό σημαίνει ότι τα data centers οργανώνονται χωρικά και τεχνικά έτσι ώστε να διαθέτουν πολλαπλές εφεδρείες σε κάθε κρίσιμο σύστημα. Από το στάδιο της χωροθέτησης, ο χώρος κατανέμεται με τρόπο που επιτρέπει διπλές όδευσεις καλωδίων, πολλαπλά μονοπάτια για ρεύμα και ψύξη και ασφαλείς αποστάσεις μεταξύ βασικών υποδομών ώστε μια πιθανή βλάβη να μην επηρεάζει τα πάντα ταυτόχρονα. Παράλληλα, ο συνολικός σχεδιασμός προβλέπει διπλά συστήματα ηλεκτροδότησης, ψύξης, δικτύου και αποθήκευσης, ώστε αν ένα στοιχείο σταματήσει να λειτουργεί, ένα δεύτερο να αναλαμβάνει αμέσως χωρίς διακοπή. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αξιοπιστία και συνεχής λειτουργία. Με αυτά δεδομένα, ποια αρχιτεκτονική γλώσσα και ποιο επίπεδο τεχνικών προδιαγραφών ταιριάζουν στο αποτύπωμα που θέλει να αφήσει ο επενδυτής;
"Πώς μπορείς με μια μονοκοντυλιά να είσαι εγκρατής και ευθύβολος στην αρχιτεκτονική; Κληθήκαμε να σχεδιάσουμε στην κυριολεξία του less is more", σημειώνει ο Γιάννης Δουρίδας, από το γραφείο RC Tech, αναφερόμενος στο σχεδιασμό του κτιρίου Seneka Logistics, που βασίζεται στην απλότητα και στην αρχιτεκτονική καθαρότητα.
Στο νέο κτίριο διαχωρίστηκαν με σαφήνεια οι λειτουργικές του ενότητες. "Αυτό το κτίριο το σχεδιάσαμε από μέσα προς τα έξω· το σύστημα ταινιοδρόμων επιβάλλει από μόνο του σχεδιαστικές αρχές", σχολιάζουν οι Μάρκος και Γιάννης Δουρίδας. Η επιμήκης δομή στο SENEKA LOGISTICS αξιοποιεί τα 7.500 τ.μ. για αποδοτική χρήση των χώρων. Η νότια και η δυτική όψη, πλούσιες σε ανοίγματα, σκιάζονται από ανθεκτικά και ελαφριά διάτρητα αλουμινένια πλέγματα, εξασφαλίζοντας φωτεινότητα εσωτερικά. Το πλέγμα αναπτύσσεται κατακόρυφα από τον εξώστη του δεύτερου ορόφου μέχρι την ταράτσα, ενώ η κλίμακα διαφυγής αποκαλύπτεται στο ισόγειο και στον εξώστη του τρίτου ορόφου. Ο εξώστης του δεύτερου ορόφου δημιουργεί οπτική διάκριση των όγκων, αναδεικνύοντας τις διαφορετικές λειτουργίες.
"Τι κοιτάει ο αρχιτέκτονας σε κτίριο logistics; Τη λειτουργία, αποκωδικοποιώντας τις πολύπλοκες διεργασίες και εξορθολογίζοντας τις κινήσεις στον χώρο, το Α και το Ω· και το τι είδους μικροκλίμα δημιουργείς, για την ασφάλεια εργαζομένων, αποθηκευμένων προϊόντων και μηχανολογικού εξοπλισμού. Όταν τα διασφαλίζεις αυτά, έχεις ένα κτίριο χωρίς αστοχίες, επαγγελματικές, τεχνικές και οικονομικές", επεξηγούν.
Ταυτόχρονα, το αποτύπωμα δεν είναι μόνο πολεοδομικό· είναι και εταιρικό, αξιακό. "Η σωστή αρχιτεκτονική αντανακλά αξίες, το ethos μιας εταιρείας· αντανακλά τη διαφοροποίησή της". Σε επίπεδο μορφής και λειτουργίας, αυτό μεταφράζεται σε σαφήνεια και ασφάλεια· ο μεγάλος όγκος σπάει σε επιφάνειες που δίνουν αίσθηση αιώρησης, αντί ενός συμπαγούς "γκρι” κουτιού, θέμα που σχετίζεται άμεσα με την αίσθηση της πόλης.
Το μεταλλικό κτίριο της STOP S.A. στον Πειραιά στεγάζει αποθήκες, εργαστήρια, γραφεία και μία κατοικία· αποτελεί το πρώτο κτίριο στην Ελλάδα που λαμβάνει πιστοποίηση LEED Gold στην κατηγορία Warehouses & Distribution Centers. Η ιδέα αφορά τη δημιουργία ενός ογκώδους κτιρίου εργασίας, συνολικής επιφάνειας 5.500 τ.μ., το οποίο, ωστόσο, "κάθεται" κομψά σε ένα κορεσμένο σημείο της πόλης.
Στην εξωτερική εικόνα, η κλίμακα του λευκού, μονολιθικού όγκου "σπάει" από ένα σύνολο περσίδων, δημιουργώντας παιχνίδι σκιάσεων και φωτεινών επιφανειών· η ορθοκανονική κάτοψη, παραλληλόγραμμο 70 × 35 μ., εκμεταλλεύεται το μέγεθος του οικοπέδου και βελτιστοποιεί τη λειτουργικότητα, καθώς η επάλληλη διαμήκης τοποθέτηση των χρήσεων αποτελεί εργονομική απαίτηση, απολύτως αναγκαία για την ομαλή λειτουργία της επιχείρησης.
Στην κορυφή, ο όγκος της κατοικίας σχηματίζει μια λευκή "οθόνη" που φαίνεται σαν να "επιπλέει" στο τελευταίο επίπεδο, περιβαλλόμενη από φυτεμένους υπαίθριους χώρους· έτσι, ο οικιστικός χαρακτήρας αντιπαρατίθεται δημιουργικά με το βιομηχανικό υπόβαθρο και εξασφαλίζεται ιδιωτικότητα.
Η θέση στον Πειραιά επιβάλλει διπλή ανάγνωση κλίμακας. Από τη μία, προς τη Γραβιάς, ένα μέτωπο μικρότερης κίνησης, απέναντι από το διατηρητέο της οικίας Παπαστράτου· εδώ, τα μεγάλα ανοίγματα στο επίπεδο του δρόμου εκθέτουν ελεγχόμενα τη ζωή του κτιρίου - αποθήκες, γραφεία, κατοικία. Από την άλλη, η μεγάλη όψη αναπτύσσεται σε απόσταση από τον δρόμο, με ζώνη πάρκου και κίνησης που προϊδεάζει για την εταιρική ταυτότητα· κάθετα, προς την Αιτωλικού, έναν δρόμο υψηλότερης ροής και αναγνώρισης, αρθρώνεται το ισχυρό δημόσιο πρόσωπο της επιχείρησης.
Το πρόγραμμα δεν είναι αφηρημένο· απαντά σε πραγματικές ανάγκες της αγοράς. "Υπάρχει μεγάλη ανάγκη ανάπτυξης νέων κέντρων διανομής στην Ελλάδα. Ο εκσυγχρονισμός του λιμανιού του Πειραιά και η κίνηση του εμπορίου είναι ορισμένοι παράγοντες στους οποίους οφείλεται η αύξηση που θα δούμε στα επόμενα χρόνια. Οι αποθήκες και τα κέντρα διανομής σχεδιάζονται με βάση τον τριπλό άξονα "κόστος”, "κατασκευαστική μέθοδος” και "εργονομία”. Λόγω του μεγάλου μεγέθους τους έχουν προβολή και στο ευρύτερο κοινό και η αρχιτεκτονική τους οφείλει να τα μετατρέπει από 'κουτιά' σε δημόσια κτίρια", λέει ο Γιάννης Δουρίδας από το γραφείο RC Tech.
Το αντικείμενο της μελέτης ήταν η ανακαίνιση των κεντρικών γραφείων της Allianz Trade, τα οποία καταλαμβάνουν έναν όροφο επιφάνειας 1200m², σε επαγγελματικό κτίριο στο κέντρο της Αθήνας.
Η κατακερματισμένη κάτοψη, αποτέλεσμα της προοδευτικής ανάπτυξης της εταιρείας τα τελευταία χρόνια, απλοποιήθηκε με την ένταξη ενός μεγάλου άξονα - διαδρόμου κίνησης μήκους 70 μέτρων. Η θεμελιώδης αυτή χειρονομία ορίζει την λειτουργική χωροθέτηση αναδεικνύοντας τον γραμμικό χαρακτήρα του κτιρίου και υποδηλώνοντας παράλληλα την κλίμακά του. Σε ενίσχυση αυτού, τα επιμέρους τμήματα τοποθετούνται εμφανώς ανάμεσα σε αλλεπάλληλα διαπερατά επίπεδα και σηματοδοτούνται από χαμηλά ξύλινα έπιπλα που λειτουργούν σαν "αγκαλιές". Τα διευθυντικά γραφεία τοποθετούνται ανοιχτά, με διαφάνεια, ανάμεσα στα αντίστοιχα τμήματα τους, ενώ οι βοηθητικές χρήσεις κρύβονται στο πίσω μέρος του ορόφου, με την εισαγωγή ενός διαφράγματος επενδεδυμένου με ξύλινα ηχοαπορροφητικά πανέλα. Ο συνολικός σχεδιασμός των χώρων βασίζεται σε ένα μοντερνιστικό λεξιλόγιο οριζόντιων επιπέδων που επιπλέουν πάνω από ανάλαφρα κατακόρυφα διαχωριστικά εκατέρωθεν του άξονα κίνησης.
Τα χρώματα των γραφείων είναι ζεστά για να αποδίδουν μια αίσθηση οικειότητας και χρησιμοποιούνται σε αντίθεση με πιο βιομηχανικά στοιχεία, όπως η ψευδοροφή από γραμμικά προφίλ αλουμινίου και τα ανεπίχριστα υποστυλώματα από σκυρόδεμα στον διάδρομο.
Οι πιο πρόσφατες Ειδήσεις
Διαβάστε πρώτοι τις Ειδήσεις για ό,τι συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα και τον Κόσμο στο thetoc.gr
