Απόφαση σταθμός του ΣτΕ για τα "μαύρα" στις μεταβιβάσεις ακινήτων - Τι προβλέπει

Από κόσκινο περνάει η εφορία τούς τραπεζικούς λογαριασμούς στις μεταβιβάσεις ακινήτων και, εφόσον αποδειχθεί ότι το πραγματικό τίμημα είναι υψηλότερο από το αναγραφόμενο, επανυπολογίζει τον φόρο μεταβίβασης και επιβάλλει πρόστιμα.

Χαρακτηριστική είναι η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που απέρριψε την αίτηση αναίρεσης ετερόρρυθμης εταιρείας κατά της ΑΑΔΕ. Στον πυρήνα της υπόθεσης βρίσκεται μια μεταβίβαση ακινήτου του 2008: στο συμβόλαιο δηλώθηκε τίμημα ταυτισμένο με την αντικειμενική αξία, όμως ο φορολογικός έλεγχος, ακολουθώντας τις τραπεζικές κινήσεις, διαπίστωσε ότι στην πραγματικότητα καταβλήθηκε υψηλότερο ποσό. Η εταιρεία δήλωσε στο συμβόλαιο 383.815,99 ευρώ, αλλά από τις κινήσεις προέκυψε συνολικό τίμημα 650.000 ευρώ (επιπλέον 266.184,01 ευρώ). Η ΔΟΥ επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή αναγραφή τιμήματος, η ΔΕΔ απέρριψε σιωπηρά την ενδικοφανή προσφυγή της εταιρείας και το Διοικητικό Εφετείο τελικά εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς, περιορίζοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.

Η απόφαση κατοχυρώνει με σαφήνεια ότι, στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η φορολογική αλήθεια υπερισχύει της τυπικής αναγραφής στο συμβόλαιο: αν το τραπεζικό ίχνος μαρτυρά υψηλότερο τίμημα, αυτό γίνεται δεκτό ως πραγματικό.

Το ιστορικό

Η εταιρεία προσέφυγε στο ανώτατο διοικητικό δικαστήριο, υποστηρίζοντας ότι το συμβολαιογραφικό έγγραφο, στο οποίο αναγράφεται τίμημα ίσο με την αντικειμενική αξία, θα έπρεπε να δεσμεύει τη Διοίκηση. Το ΣτΕ, όμως, δεν συμμερίστηκε την άποψη αυτή. Το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι η Φορολογική Διοίκηση δεν δεσμεύεται απόλυτα από το ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο, όταν από αντικειμενικά στοιχεία και κυρίως από τα τραπεζικά δεδομένα προκύπτει διαφορετική, υψηλότερη πραγματικότητα.

Με άλλα λόγια, το συμβόλαιο αποτελεί μεν φορολογικό στοιχείο, αλλά δεν παρέχει "άσυλο" στην ανακρίβεια.

Η υπόθεση έχει ιδιαίτερη αξία, γιατί αγγίζει ένα σύνηθες φαινόμενο στην ελληνική αγορά: την πρακτική να δηλώνεται στο συμβόλαιο το ποσό της αντικειμενικής αξίας, ανεξαρτήτως του πραγματικού τιμήματος που συμφωνείται μεταξύ των μερών. Το ΣτΕ υπενθυμίζει ότι η ουσία της συναλλαγής είναι αυτή που μετρά. Αν ο τραπεζικός λογαριασμός του πωλητή δείχνει εισροές που υπερβαίνουν το ποσό του συμβολαίου ή αν υπάρχουν άλλες συγκλίνουσες ενδείξεις, τότε το πραγματικό τίμημα δεν μπορεί να κρυφτεί πίσω από τα αναγραφόμενα στο συμβόλαιο.

Η εφαρμογή της ηπιότερης κύρωσης

Στο επίπεδο των κυρώσεων, το Διοικητικό Εφετείο είχε ήδη κάνει ένα σημαντικό βήμα: εφάρμοσε την αρχή της ηπιότερης κύρωσης (lex mitior), όπως πλέον προβλέπεται στο μεταγενέστερο καθεστώς για παραβάσεις μη έκδοσης ή ανακριβούς έκδοσης φορολογικών στοιχείων. Έτσι, το αρχικό, υψηλό πρόστιμο περιορίστηκε στο 25% της αποκρυβείσας αξίας – ένα ποσοστό που ο νομοθέτης όρισε ως ευμενέστερο για εκκρεμείς παλιές υποθέσεις. Η εταιρεία, επιδιώκοντας μεγαλύτερη ελάφρυνση, προσέφυγε στο ΣτΕ.

Το Δικαστήριο, ωστόσο, επικύρωσε την απόφαση του Εφετείου: η ηπιότερη κύρωση εφαρμόζεται, αλλά εντός των ορίων που ορίζει ο νόμος. Με άλλα λόγια, το Εφετείο εφάρμοσε ορθά τις μεταβατικές ρυθμίσεις του ν. 4337/2015 και το ποσοστό 25% λειτουργεί ως το (ευμενέστερο) ανώτατο όριο για την υπό κρίση παράβαση.

Η σημασία της απόφασης

Η σημασία της απόφασης 848/2025 είναι ουσιαστική. Αρχικά εδραιώνει ξανά τη νομολογιακή γραμμή που βλέπει την τραπεζική κίνηση ως αποτύπωση της οικονομικής πραγματικότητας. Σε μια εποχή όπου σχεδόν κάθε σοβαρή συναλλαγή περνά μέσα από τον τραπεζικό λογαριασμό, το "ίχνος" της πληρωμής λειτουργεί ως τεκμήριο που δύσκολα ανατρέπεται χωρίς πειστική αντιπαραβολή. Δευτερευόντως δίνει σαφήνεια στο ζήτημα των κυρώσεων για παλαιές παραβάσεις: το 25% της αποκρυβείσας αξίας είναι η νέα γραμμή άμυνας του νομοθέτη, ένα σταθερό σημείο αναφοράς για τις εκκρεμείς υποθέσεις της εποχής του ΚΒΣ.

Στην πράξη, η απόφαση στέλνει ένα ηχηρό μήνυμα σε επιχειρήσεις και ιδιώτες να δηλώνουν το πραγματικό τίμημα. Και αυτό διότι η επιλογή να "ευθυγραμμιστεί" κανείς με την αντικειμενική αξία μπορεί να αποδειχθεί ακριβή, οδηγώντας στην επιβολή υψηλών προστίμων. Για τις εταιρείες ειδικά, που ούτως ή άλλως υπόκεινται σε αυξημένο έλεγχο, η συνέπεια μεταξύ συμβολαίων, τραπεζικών ροών και λογιστικών βιβλίων είναι πλέον προϋπόθεση.

Επίσης, η σιωπηρή απόρριψη της ενδικοφανούς προσφυγής δεν σημαίνει ότι κλείνει μια υπόθεση. Η ουσία κρίνεται στο Εφετείο, όπου η συζήτηση μετακινείται από το τυπικό στο ουσιαστικό: ποιο ήταν το πραγματικό τίμημα; Υπάρχουν αντικειμενικές ενδείξεις; Εφαρμόζεται η ηπιότερη κύρωση; Το ΣτΕ, στο τελικό στάδιο, διασφαλίζει την ομοιομορφία και την ασφάλεια δικαίου, χωρίς να ανατρέπει τη σταθμισμένη κρίση του Εφετείου όταν αυτή στηρίζεται σε σαφές νομικό και αποδεικτικό υπόβαθρο.

Η ΑΑΔΕ οφείλει να φορολογεί την πραγματικότητα. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο από το συμβόλαιο, αυτό θα αναζητηθεί και θα τεκμηριωθεί. Πλέον όλα τα σύγχρονα εργαλεία, όπως είναι η τεχνολογία, οι τραπεζικές ροές, οι ψηφιακές δηλώσεις, οι διασταυρώσεις, καθιστούν την απόκρυψη ολοένα δυσκολότερη και τον έλεγχο πιο στοχευμένο.

Σημεία SOS
1. Το συμβόλαιο δεν δεσμεύει απόλυτα τη Φορολογική Διοίκηση: Αν τα τραπεζικά δεδομένα δείχνουν υψηλότερη καταβολή, γίνονται δεκτά ως απόδειξη του πραγματικού τιμήματος. Δεν απαιτείται κάποιο άλλο στοιχείο για να αμφισβητηθεί το ποσό του συμβολαίου.

2. Έλεγχος με έμμεσες τεχνικές και τραπεζικά στοιχεία: Ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4174/2013) επιτρέπει έμμεσες τεχνικές ελέγχου· σχετικές οδηγίες έχουν εκδοθεί για την αξιοποίηση τραπεζικών κινήσεων. Οι έμμεσες τεχνικές ελέγχου είναι εργαλεία της ΑΑΔΕ για να υπολογίζει το πραγματικό εισόδημα/έσοδα όταν τα βιβλία ή τα δηλωθέντα στοιχεία δεν αρκούν ή κριθούν ανακριβή.

3. Συνέπειες όταν το πραγματικό τίμημα είναι μεγαλύτερο: Αναπροσαρμογή φόρου (ΦΜΑ) με βάση το πραγματικό τίμημα, όπως προκύπτει στον έλεγχο.

4. Διοικητικές κυρώσεις για ανακριβή στοιχείο/παράβαση: Για παλαιές χρήσεις ΚΒΣ (όπως στην υπόθεση) εφαρμόζεται η ηπιότερη κύρωση του άρθρου 7, ν. 4337/2015, πρόστιμο 25% της αποκρυβείσας αξίας. Για μεταγενέστερες χρήσεις ισχύουν τα πρόστιμα του ΚΦΔ (ν. 4174/2013), ανάλογα με το είδος της παράβασης.

Πηγή: capital

Οι πιο πρόσφατες Ειδήσεις

Διαβάστε πρώτοι τις Ειδήσεις για ό,τι συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα και τον Κόσμο στο thetoc.gr