Μία από τις "αιώνιες" παθογένειες της αγοράς ακινήτων, που κρατά κλειστά και αναξιοποίητα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, έρχεται σήμερα στο προσκήνιο, εν μέσω στεγαστικής κρίσης.
Ο λόγος για τις ασυμφωνίες μεταξύ των πολλών επιμέρους ιδιοκτητών ενός ακινήτου, απόρροια της προσπάθειας των προγόνων τους να μην "κακοκαρδίσουν" τους κληρονόμους τους. Η πολυιδιοκτησία ανέκαθεν στερούσε ακίνητα από την αγορά. Σήμερα όμως αυτά τα ακίνητα είναι περισσότερο απαραίτητα από ποτέ, λόγω της καθίζησης της οικοδομικής δραστηριότητας από την περίοδο της οικονομικής κρίσης και μετά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε στο πρόσφατο συνέδριο Prodexpo 2025, ο κ. Κωνσταντίνος Γλούμης-Ατσαλάκης, Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, σε όλη τη χώρα υπολογίζεται ότι υπάρχουν 700.000 έως 900.000 κενά διαμερίσματα. Στην Αττική, το 77% των κλειστών διαμερισμάτων είναι κατασκευής άνω των 35 ετών, εκ των οποίων περίπου 50% βρίσκεται σε πολυκατοικίες, γεγονός που επηρεάζει την αξία των γειτονικών κατοικιών.
Το έλλειμμα που έχει δημιουργηθεί στην αγορά δεν μπορεί να καλυφθεί άμεσα. Μάλιστα, υπάρχουν και οι "φωνές" που σημειώνουν ότι ακόμα κι αν, αίφνης, αυξηθεί σημαντικά η οικοδομική δραστηριότητα, πολύ δύσκολα θα μπορέσει να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες, λόγω της αδυναμίας των περισσότερων νοικοκυριών να αγοράσουν νεόδμητο ακίνητο. Η εκτόξευση του κόστους κατασκευής τα τελευταία χρόνια (υλικά, αμοιβές και προδιαγραφές των ακινήτων), σημαίνει ότι ακόμα και σε περιοχές που θεωρούνται πιο "λαϊκές", η ελάχιστη τιμή πώλησης δύσκολα είναι χαμηλότερη από 3.500 – 4.000 ευρώ/τ.μ. Οι υψηλές τιμές, η μειωμένη αγοραστική δύναμη και τα αυστηρά πιστοληπτικά κριτήρια, σημαίνουν ότι τα νεόδμητα ακίνητα δεν απευθύνονται πλέον στο ευρύ κοινό.
Επομένως, η λύση είναι στην διοχέτευση περισσότερων παλιών διαμερισμάτων στην αγορά, είτε για ενοικίαση, είτε για πώληση, ώστε να αυξηθούν οι επιλογές στις πιο προσιτές κατηγορίες ακινήτων. Ένα σημαντικό "εμπόδιο" είναι ότι πολλά από τα ακίνητα αυτά είναι κλειστά, λόγω της ασυμφωνίας μεταξύ των κληρονόμων και της μεγάλης καθυστέρησης που σημειώνεται στην εκδίκαση τέτοιων υποθέσεων. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σε περίπου 600.000 κλειστών ακινήτων αντιστοιχούν 1 εκατ. δικαιώματα ιδιοκτησίας. Δηλαδή, στο 75% των κλειστών κατοικιών, παρατηρείται το φαινόμενο της πολυιδιοκτησίας, καθώς υπάρχουν σχεδόν δύο ιδιοκτήτες ανά ακίνητο. Έτσι, αποδεικνύεται και με βάση τους αριθμούς, ότι η πολυιδιοκτησία και οι πολυετείς διαμάχες των κληρονόμων είναι πράγματι ένας από τους λόγους που κρατούν κλειστά τα ακίνητα.
Δεν αξιοποιήθηκαν κενές κατοικίες με τη χορήγηση τριετούς φοροαπαλλαγής
Ιδιαίτερα περιορισμένη είναι μέχρι σήμερα και η απόδοση του μέτρου της παροχής τριετούς φοροαπαλλαγής του φόρου εισοδημάτων από ενοίκια. Με βάση τα στοιχεία που έδωσε ο κ. Γλούμης-Ατσαλάκης, μέχρι σήμερα περίπου 234 φορολογούμενοι έχουν καταγραφεί ως χρήστες της φοροαπαλλαγής αυτής, ενώ εκτιμάται ότι το νούμερο αυτό θα έχει τριπλασιαστεί μέχρι το τέλος του έτους.
Αυτό οφείλεται στον περιοριστικό τρόπο εφαρμογής του και της σύνδεσης της απαλλαγής αυτής με τον μισθωτή και όχι με το ακίνητο. Δηλαδή, αν υπήρχε πρόωρη αποχώρηση εντός της τριετίας (ακόμα και μετά από 1-2 μήνες), ο ιδιοκτήτης όχι μόνο έχανε τη φοροαπαλλαγή, αλλά υποχρεωνόταν και να καταβάλλει τον αναλογούντα φόρο για την περίοδο της μίσθωσης που έτρεξε χωρίς επιβολή φόρου. Με τις επικείμενες αλλαγές που θα ψηφιστούν, αν υπάρξει πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή, ο ιδιοκτήτης έχει πλέον περιθώριο τριών μηνών για να βρει νέο μισθωτή, χωρίς να χρειάζεται να καταβάλλει τον φόρο για την περίοδο που είχε λάβει τη φοροαπαλλαγή.
Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε στο συνέδριο Prodexpo ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της UIPI (Διεθνής Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων), δεν υπάρχει επαρκής προσφορά νέων κατοικιών μικρής επιφάνειας, ενώ το 58% των κατοικιών της χώρας έχει χτιστεί πριν από τη δεκαετία του 1980 και σήμερα η μέση ελληνική οικογένεια δεν διαθέτει τους πόρους να προβεί σε ανακαινίσεις. Σημαντικοί παράγοντες που επιδεινώνουν την κατάσταση είναι η φορολογική επιβάρυνση, η οποία σε συνδυασμό με τον ΕΝΦΙΑ καθιστά τη διαχείριση ακινήτων ιδιαίτερα δαπανηρή, αλλά και η έλλειψη πρόσβασης των ιδιοκτητών στο προφίλ των υποψηφίων ενοικιαστών.
Όπως επισήμανε ο Παραδιάς, αν δοθεί η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη, με τη συναίνεση του ενοικιαστή, να αξιολογεί τη συναλλακτική συνέπεια του μισθωτή, θα ανοίξει ο δρόμος για να διατεθούν περισσότερα σπίτια σε προσιτές τιμές, ενισχύοντας την κινητικότητα στην αγορά και βελτιώνοντας την προσβασιμότητα σε κατοικία. Χαρακτήρισε δε καλή κίνηση την κατάργηση του φόρου εισοδήματος στα κληροδοτούμενα ακίνητα, προτείνοντας να ανοίξει η βεντάλια. Σχολιάζοντας, τέλος, το φόρο αδράνειας, τον χαρακτήρισε "τιμωρητικό μέτρο".
Επίσης, προκειμένου να αρθούν κάποια από τα αδιέξοδα, η ΠΟΜΙΔΑ κατέθεσε πριν από μερικές ημέρες και μια ενδιαφέρουσα πρόταση προς το Υπουργείο Δικαιοσύνης. Συγκεκριμένα, προτάθηκε να μπορεί η απόλυτη πλειοψηφία (51%) της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικοπέδου να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής αδείας για ανοικοδόμησή του, ώστε να δοθεί η δυνατότητα αξιοποίησης όλων των οικοδομήσιμων ακινήτων, των οποίων η ιδιοκτησιακή πλειοψηφία επιθυμεί την ανοικοδόμησή τους. Έτσι, όπως τονίζεται "η συνήθως καταχρηστική άρνηση της μειοψηφίας θα παύσει να αποτελεί την τροχοπέδη η οποία ζημιώνει την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και παρεμποδίζει την κατασκευή νέων κατοικιών που έχει τόσο ανάγκη η χώρα".
Με βάση τα στοιχεία από την απογραφή κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ το 2021, το 33% των κατοικιών της χώρας, ή 2,2 εκατ. επί συνόλου 6,5 εκατ. ευρώ είναι κλειστό. Σύμφωνα με ανάλυση της Blupeak Estate Analytics, εταιρείας που ειδικεύεται στην καταγραφή και συλλογή δεδομένων για τον κλάδο των ακινήτων, το φαινόμενο των κενών κατοικιών παρατηρείται πιο έντονα στις πέντε βασικές περιφέρειες, δηλαδή την Αττική (Αθήνα), την Κεντρική Μακεδονία (Θεσσαλονίκη), την Πελοπόννησο, την Δυτική Ελλάδα και τη Θεσσαλία. Σε αυτές εντοπίζεται το 60% του συνόλου των κλειστών κατοικιών. Συγκεκριμένα, στην Αττική καταγράφονται 526.000 άδεια σπίτια, στην Κεντρική Μακεδονία άλλα 363.000, Στην Πελοπόννησο, 209.000, στη Δυτική Ελλάδα, 155.000 και στη Θεσσαλία 133.000.
Από την πλευρά του ο κ. Δημήτρης Δημητρίου, Αρχιτέκτονας και Γενικός Γραμματέας του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών, υπογράμμισε ότι η κύρια αιτία του ελλείμματος κατοικιών εντοπίζεται στην ασύμφορη ανακαίνιση των παλιών κτιρίων. "Αντίθετα, η Golden Visa δεν ευθύνεται για το τρέχον έλλειμμα κατοικιών, καθώς απευθύνεται σε επενδυτές του εξωτερικού που ενδιαφέρονται για αξιοποίηση ακινήτων", είπε. Τόνισε επίσης ότι χωρίς ακριβή καταγραφή των ακινήτων, χωρίς διασταυρώσεις και επικαιροποίηση στοιχείων, δεν θα γνωρίζουμε ποτέ τον πραγματικό αριθμό των κλειστών ακινήτων.
Σύμφωνα με όσα υποστήριξε ο κ. Δημητρίου, η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο για την απελευθέρωση κατοικιών, δίνοντας πρόσβαση σε περισσότερους ανθρώπους μέσω προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας και ενισχύοντας τη συνολική στέγαση στη χώρα. Παρατήρησε ότι "τελειώνει η περίοδος των πολυκατοικιών των 10.000 τετραγωνικών μέτρων και υπάρχει στροφή σε μικρότερα ακίνητα, κάτι που θα βοηθήσει να βγουν στην αγορά προσιτά ακίνητα, τα επόμενα χρόνια".
Πηγή: capital
Οι πιο πρόσφατες Ειδήσεις
Διαβάστε πρώτοι τις Ειδήσεις για ό,τι συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα και τον Κόσμο στο thetoc.gr
![Τα τρία νέα υπερσύγχρονα αεροσκάφη της Πυροσβεστικής - Μητσοτάκης: Ιστορική και συμβολική στιγμή [εικόνες]](https://www.thetoc.gr/Content/ImagesDatabase/p/207x116/cu608x405/0,71,608,312/crop/both/80/80099c026c04485f92296be69689dad7.jpg?quality=60&404=default&v=2)
![Στάχτη και αποκαΐδια τέσσερα σκάφη στη Μαρίνα Ζέας: Από ξύλινο ιστιοφόρο ξεκίνησε η φωτιά [εικόνες - βίντεο]](https://www.thetoc.gr/Content/ImagesDatabase/p/207x116/crop/both/77/77b3eae3834b436b82db9d0539e3b219.jpg?quality=60&404=default&v=2)
