Ακίνητα: Φόρος 15% στους αγοραστές εκτός ΕΕ, ώστε να αποκλιμακωθούν οι τιμές

Προβληματισμό και ακόμα περισσότερα ερωτηματικά προκαλεί στην αγορά του Real Estate το νέο μέτρο της κυβέρνησης για τον πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε κατοίκους εκτός ΕΕ, το οποίο ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ και αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή από τον Ιούλιο του 2026.

Η αύξηση του συντελεστή από το 3% στο 15% αλλάζει σημαντικά το κόστος εισόδου στην ελληνική κτηματαγορά για τους αγοραστές τρίτων χωρών, με τους ανθρώπους της αγοράς να αναγνωρίζουν μεν τη στόχευση της κυβέρνησης να περιορίσει τις πιέσεις που δέχεται η κατοικία από την ισχυρή ξένη ζήτηση, αλλά να θέτουν παράλληλα μια σειρά από ερωτήματα για τις παρενέργειες του μέτρου.

Κοινός παρονομαστής είναι ότι ένας πενταπλασιασμός του φόρου δεν μπορεί να περάσει απαρατήρητος από τον διεθνή αγοραστή, και θα περιορίσει μέρος της ζήτησης, θα οδηγήσει σε μεγαλύτερες διαπραγματεύσεις στις τιμές και θα επηρεάσει την ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας έναντι άλλων αγορών.

Την ίδια στιγμή, όμως, εκφράζονται αμφιβολίες για το κατά πόσο ο περιορισμός της ξένης ζήτησης μπορεί από μόνος του να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα, όταν το βασικό ζήτημα παραμένει η περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο γεγονός ότι το μέτρο δεν αγγίζει αποκλειστικά τους επενδυτές της Golden Visa. Στο νέο καθεστώς μπορεί να βρεθούν αγοραστές από αγορές με παραδοσιακά ισχυρό ενδιαφέρον για την Ελλάδα, όπως Βρετανοί και Αμερικανοί, οι οποίοι αποκτούν ακίνητα είτε ως επένδυση είτε ως δεύτερη κατοικία είτε με στόχο την εγκατάστασή τους στη χώρα.

Έτσι, η συζήτηση που ανοίγει στην αγορά δεν περιορίζεται στο εάν το 15% είναι υψηλό ή χαμηλό, αλλά φορά το κατά πόσο το μέτρο είναι επαρκώς στοχευμένο, εάν μπορεί πράγματι να συμβάλει στην αποκλιμάκωση των τιμών και, κυρίως, εάν η Ελλάδα μπορεί να περιορίσει τις πιέσεις στη στέγη χωρίς ταυτόχρονα να αποθαρρύνει ξένα κεφάλαια που δημιουργούν πραγματική προστιθέμενη αξία.

Περιορίζεται τη ζήτηση, αλλά δε δημιουργούμε νέες κατοικίες

Στη διάκριση ανάμεσα στη διαχείριση της ζήτησης και στην πραγματική αύξηση της προσφοράς εστιάζει ο Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Η αύξηση του φόρου μπορεί, σύμφωνα με την προσέγγισή του, να επηρεάσει επενδυτικές αποφάσεις και να περιορίσει συναλλαγές σε περιοχές όπου είναι έντονη η παρουσία αγοραστών από τρίτες χώρες.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η μετάβαση από το 3% στο 15% θα οδηγήσει αυτομάτως σε αντίστοιχη αποκλιμάκωση των τιμών. Οι αξίες των ακινήτων επηρεάζονται από πολύ περισσότερους παράγοντες, από το διαθέσιμο απόθεμα και το κόστος κατασκευής μέχρι τη χρηματοδότηση, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τοπικής αγοράς.

Ο ίδιος βάζει στο τραπέζι και την επενδυτική διάσταση του μέτρου. Η Ελλάδα, όπως σημειώνει, εξακολουθεί να χρειάζεται ξένα κεφάλαια, τα οποία μπορούν να κινητοποιήσουν την οικονομία, να αναβαθμίσουν ακίνητα και περιοχές και να συμβάλουν στην ανανέωση του κτιριακού αποθέματος. Το ζητούμενο, επομένως, δεν θα πρέπει να είναι η αποθάρρυνση των ξένων επενδυτών, αλλά η καλύτερη στόχευση των επενδύσεων.

Στο πλαίσιο αυτό, προκρίνεται μια λογική κινήτρων που θα κατευθύνει περισσότερα κεφάλαια σε επενδύσεις που δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα, όπως μετατροπές ανενεργών επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, αποκατάσταση εγκαταλελειμμένων κτιρίων, αλλαγές χρήσης και νέες κατοικίες που μπορούν να ενισχύσουν τη μακροχρόνια προσφορά.

Το δίλημμα για την αγορά δεν είναι "ξένες επενδύσεις ή κατοικία για τους Έλληνες", αλλά το πώς τα ξένα κεφάλαια μπορούν να κατευθυνθούν εκεί όπου δημιουργούν νέο προϊόν, αντί να ανταγωνίζονται τα ελληνικά νοικοκυριά για το ίδιο περιορισμένο απόθεμα κατοικιών.

Luxury Real Estate: Τροχοπέδη για τις διεθνείς επενδύσεις στην Ελλάδα τα νέα μέτρα;

Ακόμη εντονότερος είναι ο προβληματισμός στην αγορά των ακινήτων υψηλής αξίας, όπου το πρόσθετο κόστος μπορεί να φτάσει σε δεκάδες ή ακόμη και εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ ανά συναλλαγή.

Η Ναταλί Λεονταράκη, πρόεδρος και διευθύνουσα σύμβουλος της Von Poll Greece, στέκεται κυρίως στην ανταγωνιστικότητα της χώρας απέναντι στους υπόλοιπους διεθνείς προορισμούς. Όπως επισημαίνει, "οι διεθνείς αγοραστές έχουν επιλογές. Η Ελλάδα δεν ανταγωνίζεται μόνη της. Από το 3% στο 15%, οι αριθμοί αλλάζουν και μαζί τους μπορεί να αλλάξει και η απόφαση ενός αγοραστή".

Στη luxury αγορά, πάντως, δεν αναμένεται να αντιδράσουν όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο. Τα πραγματικά σπάνια ακίνητα, σε προνομιακές τοποθεσίες και με περιορισμένη προσφορά, εκτιμάται ότι θα εμφανίσουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, καθώς απευθύνονται σε ένα κοινό με μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα και μικρότερη ευαισθησία στην τιμή.

Διαφορετική μπορεί να είναι η κατάσταση για ακίνητα που δεν διαθέτουν την ίδια σπανιότητα. Εκεί, το επιπλέον φορολογικό κόστος είναι πιθανό να μεταφερθεί στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης, με τους αγοραστές να πιέζουν περισσότερο την τελική τιμή.

Επιπλέον, η προοπτική εφαρμογής του νέου συντελεστή δημιουργεί τις προϋποθέσεις για επίσπευση συναλλαγών από αγοραστές που έχουν ήδη αποφασίσει να τοποθετηθούν στην Ελλάδα και θα θελήσουν να ολοκληρώσουν τις αγορές τους πριν από την αλλαγή του καθεστώτος.

Σε βάθος χρόνου, όμως, το βασικό ερώτημα για το luxury real estate είναι διαφορετικό: όχι εάν ένας εύπορος ξένος μπορεί να πληρώσει τον φόρο του 15%, αλλά εάν θα επιλέξει να τον πληρώσει στην Ελλάδα, όταν έχει στη διάθεσή του και άλλες ανταγωνιστικές αγορές.

Ανάλογη είναι η ανάγνωση της Elxis – At Home in Greece, η οποία εστιάζει στην ουσιαστική αύξηση του συνολικού κόστους απόκτησης κατοικίας για τους πολίτες τρίτων χωρών. Η εταιρεία εκτιμά ότι η αλλαγή καθιστά πλέον ιδιαίτερα σημαντικό το timing μιας αγοράς, καθώς όσοι ολοκληρώσουν τη συναλλαγή τους πριν τεθεί σε ισχύ το νέο καθεστώς θα εξακολουθήσουν να υπάγονται στους σημερινούς κανόνες φορολόγησης.

Το μέτρο μπορεί, επομένως, να δημιουργήσει δύο διαφορετικές αντιδράσεις. Αγοραστές που έχουν ήδη αποφασίσει να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ενδέχεται να επισπεύσουν τις κινήσεις τους, ενώ εκείνοι που βρίσκονται ακόμη στο στάδιο της διερεύνησης μπορεί να επανεξετάσουν το συνολικό κόστος της επένδυσης και τις διαθέσιμες εναλλακτικές τους.

Η Elxis βάζει παράλληλα στην εξίσωση τον ίδιο τον στόχο της κυβερνητικής παρέμβασης: τον περιορισμό της πίεσης που ασκεί η διεθνής ζήτηση στην αγορά κατοικίας και τη βελτίωση της πρόσβασης των εγχώριων αγοραστών. Ωστόσο, από την πλευρά των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται με διεθνές πελατολόγιο, το μεγάλο στοίχημα παραμένει το πώς θα αντιδράσει η ξένη ζήτηση όταν το κόστος μιας αγοράς στην Ελλάδα αυξηθεί αισθητά.

Σε βάθος χρόνου, επομένως, το βασικό ερώτημα για το luxury real estate δεν είναι εάν ένας εύπορος ξένος αγοραστής έχει τη δυνατότητα να πληρώσει τον φόρο του 15%. Είναι εάν, έχοντας μπροστά του διαφορετικές αγορές και επενδυτικούς προορισμούς, θα εξακολουθήσει να επιλέγει την Ελλάδα.

Διαβάστε Επίσης

Ένας στους τρεις ξένους κοιτάζει την Ελλάδα για εξοχικό - Πού αγοράζουν σπίτια έως 600.000 ευρώ

Οι πιο πρόσφατες Ειδήσεις

Διαβάστε πρώτοι τις Ειδήσεις για ό,τι συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα και τον Κόσμο στο thetoc.gr